2年未动的东李万科石牛山项目 要有新动作了

11月18日，青岛市自然资源和规划局发布《李沧区青银高速东侧地块改造项目批前公示》。这意味着万科拿地两年之后，这块沉寂已久且备受瞩目的地块终于要有新动作了。

东李万科地块含6层洋房、13层-23层住宅楼

根据公示，该项目位于石牛山路以西，青银高速以东，枣山路以北。

项目区位图。图源：青岛市自然资源和规划局官网

项目4362-01 、 4362-02 、 4364-02三地块总用地面积 203830.7 ㎡，拟建住宅商业办公及配套设施。

项目鸟瞰图图源：青岛市自然资源和规划局官网

项目主要经济技术指标。图源：青岛市自然资源和规划局官网

万科2017年8月37.9亿元拿下该地块

时光回溯到2017年8月8日。李沧区青银高速东侧地块开拍，这是主城区2017年上市公开招拍挂的首宗建设用地，2017年01号拍卖！

最终，经过6轮加价，青岛万科房地产有限公司以楼面地价7550元/㎡拿下三宗地，成交总价37.9亿元。据计算，该地块的总占地面积达到了20.38万㎡，即多达305亩地！

相比郊区县市，并不算啥，但对市内而言，已经属于罕见的“超级大盘”了！

从当年的青岛市自然资源和规划局发布的土地拍卖公告来看，该地块的出让条件可谓“苛刻”。除了“限地价竞房价”和“4亿美元竞买保证金”，出让文件还分别对几宗地的竞买设定了多项“严格”的条件：

1、2、3号三宗地块搭配供应，一并出让；竞买保证金为4亿美元，且保证金不用来冲抵出让金，竞得人全额付清土地出让价款后，将4亿美元保证金返还至竞得人在李沧区注册的新公司。竞得人需无偿为李沧区教育主管部门代建位于4363-02地块的小学及4364-01地块的幼儿园。竞买人承诺将其房地产类区域总部（副省级以上）或至少一个金融类分行（省级以上）在李沧落户，引进一个中国500强或中字头、国字号企业总部入驻；竞得人须自持不低于6万㎡的物业，引进落户20家以上中小微金融机构，确保产业园区每年完成税收区级留成五亿元以上……

尽管如此，本次拍卖依旧吸引了4家企业报名。33号买家首先出价，随后与98号竞买人进行了两轮出价，到第五轮时，9号竞买人第一次出价，88号买家紧随其后。最终由88号竞买人青岛万科房地产有限公司竞得。

万科拿地后迟迟未动工

遗憾的是，万科拿地后的两年内项目迟迟未动，这与很多项目拿地后马上开工、快速开盘以便快速回笼资金形成很大反差。

有业内分析，其迟迟不开工的原因是因为地下五层的规划和建设成本问题。规划公示的出炉，意味着该楼盘核心问题解决了。

毫无疑问，单从该地块的位置来说，作为市内以后再少有的大体量综合大盘，此盘必定是后续的热点！

从地理位置上来看，这三幅地块位于青岛高速入口南面，青岛高速东面，石牛山路西面，枣山路北面，交通出行便利，周边商业林立、生活配套十分便利。

1.建设用地现状平整。地块属于净地，有利于后期规划建设。

2.北面李村河、东面双峰山，地理环境优越。

3.可共享李村乐客城、万达广场等周边成熟商业配套资源。

4.位置优越，北面是青银高速路入口，交通方便。

劣势分析：

地块南北狭长，临近青银高速、石牛山路，未来建成的住宅小区可能会有一定的噪音污染。

实际上，随着李沧区全力转型，李沧土地进入重商主义的时代，特别是东李片区，大片住宅规划已经改成了商业商务用地，甚至产业用地，基本不再做住宅楼了。这从青岛市自然资源和规划局发布的《李沧区金水路北片区控制性详细规划》等文件上可见一斑。

东李的土地将愈发稀缺。10月10日，青岛市自然资源和规划局曾举办过土地推介交流会，推出李沧近700亩国有建设用地（住宅+商服等），共18宗地，总建筑面积超过80万平，该活动曾吸引40多家主流地产企业参加，可见东李土地的稀缺性。

从2017年底至今，东李楼市仅出了两个新盘，一个是绿城，一个是河岸首府。从周边来看，目前在售的楼盘也屈指可数，包括龙湖春江天境、信联天地、融创都会中心等。

相信，随着万科石牛山地块进入批前公示，这也意味着该项目的建设将进入快车道。另外，李沧楼市最近一段时间骤然开启了“拼价”模式，不少新房已卖到18000元/㎡。虽然万科地块上市时间尚未可知，但对周边楼盘来说，多了竞品，对于购房者来说，应该是个好消息。