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疫情将如何影响楼市?倪鹏飞:确保楼市稳定

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随着新型冠状病毒感染的肺炎疫情进入关键时期,疫情对宏观经济的影响日渐显,在此背景下,房地产市场走向和政策预判备受关注。对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受证券时报记者专访时表示,此次疫情对经济增长的负面影响可能较为显著,全年房地产市场年度降温幅度可能增加,但房地产市场总体趋稳不会改变。他认为,当前没有必要也没有条件通过对房地产实施刺激政策来对冲经济下行压力,但应因时因地微调政策,确保疫情冲击下楼市稳定,从而支持宏观经济稳定。

疫情对经济增长负面影响或较为显著

证券时报记者:新型冠状病毒感染的肺炎疫情进入关键阶段,疫情对宏观经济的影响日益受到关注。在您看来,此次疫情将对今年经济增长的影响有多大?

倪鹏飞:对于预判疫情对中国经济增长的影响,我有一个简单的三决定分析框架:第一,决定于疫情的严重程度、扩散程度和持续时间。这个准确判断比较困难,但从目前新型冠状病毒初步表现出来的特征、病毒扩散的情况等来综合判断,严重程度应该超过2003年“非典”,但阻止病毒在全国传播的效果也已经显现,不过也存在变异、反复、长期化等不确定性。第二,决定于应对的政策工具及其操作水平。应该说在宏观经济政策方面,具有较多的政策工具、较大的政策空间和较高的操作水平。但是在另外一些领域,尤其是防疫应急政策操作和一些区域的政策操作,还存在很多短板。第三,决定于市场反应,这又决定于条件、信心和预期。这方面多有不利因素,包括宏观经济存在下行压力,市场信心有待提振,疫情也导致一定的恐慌情绪和一定的悲观预期。据此综合分析判断,疫情对经济增长的负面影响可能是比较显著的,不能根据过去的经验而乐观看待,要确保年初制定的经济目标的实现,宏观经济政策需要用力更大。

疫情对经济增长的影响,总体上有将0.5%左右的负贡献。从时间上看,从2月到12月消极影响将逐步减弱;从需求看,影响最大的正是对经济增长贡献最大的消费,不仅一些耐用、长期的消费被延迟,更有一些即时、短期消费大幅下降,当然也有防疫相关消费、信息网络消费带动了增长。净出口对经济增长贡献虽然较小,但出口受到影响将比较显著。作为经济增长的关键项,一方面总体投资将被延迟,另一方面民间投资因市场信心可能下降;从企业层面看,涉及经济增长核心目标即亿万人生存和就业的中小企业受到的影响最大;从区域和城市看,目前中国区域经济正在“南北分化、东中一体”的博弈和重塑中,城市群和中心城市越来越成为主导引擎,武汉及湖北作为中部中心,在长江中游地位特别重要。此次疫情不同程度影响全国各地,除了武汉及整个湖北是重灾区外,经济相对发达、人口稠密的东中部区域,一二线中心城市也受到影响较大。

不过,疫情对宏观经济的最终影响及市场表现,主要还要看疫情控制的情况。

变中趋稳仍是房地产市场的大概率事件

证券时报记者:随着举国上下共同抗“疫”,各地建筑工地暂停开复工,多城市售楼处暂停开放、中介门店暂停营业。您预计,此次疫情对全年的房地产市场有何影响?

倪鹏飞:基于疫情严重程度及持续时间、政策对冲和市场反应,疫情会加大房地产市场的月度、季度波动幅度、年度降温程度和空间分化程度,但变中趋稳仍是房地产市场的大概率事件。

总体上,受疫情影响,全年房地产市场年度降温幅度可能增加。综合以上三个因素,我们适当更新之前对2020年全年房地产市场的预测,即房价增幅可能在-3-5%,销售增幅将在-5-1%之间。老城更新、旧房改造以及医疗养老住房等会提速,投资增幅可能会在8-15%。房地产市场总体趋稳不会改变。

具体影响来看,时间上,可能会导致房地产市场月度和季度波动幅度增大。疫情期间,销售、投资、开工、施工、竣工等将停止或大幅下降。疫情过后,供需指标将逐步恢复和较快增长,投资增幅将有较大的恢复和增长;房价可能经历环比由下降到增长、同比增幅由负变正的过程,但大幅波动的可能性较小。根据中指院3000份调查问卷结果显示,49%的网友原本在春节期间以及接下来的一个月有购房需求,但受疫情影响,推迟购房的比例高达70%,整体购房需求会延迟入市。

空间上,房地产市场空间分化可能出现一些新变化。疫情期间,热点城市比非热点城市受影响较大。疫情过后,一些在疫情应对、城市治理、医疗资源等较好的城市将有较好的恢复,而疫情应对、城市治理、医疗资源等较差的城市将面临恢复难题。基于疫情大考,国家相关区域和城市政策的调整也将影响全国楼市格局。

风险上,虽然总体风险下降,但个别环节、主体和区域的风险有加重的可能。主要是个别高周转、高杠杆、高地价拍地等资金压力大的房企面临资金链断裂风险;个别高杠杆家庭因为工作和生意变动而产生的断供风险;较弱的三线以下城市可能面临库存增加凸显和的房价下跌加快的风险。当然,疫情对房地产市场的最终影响及市场表现,主要还要看疫情控制的情况。

“因时因地”调整政策以对冲疫情对楼市的冲击

证券时报记者:在经济下行压力增大的背景下,市场上对房地产政策放松的预期加大,甚至建议出台刺激政策拉动经济,您对此怎么看?有何政策建议?

倪鹏飞:我认为没有必要也没有条件通过对房地产实施刺激政策来对冲经济下行压力。房地产已对经济健康发展产生了一定的牵制作用:房地产对经济增长的净贡献已由正转负,高房价已对整体住户部门的消费和生计产生挤出,房地产过度发展已经导致经济结构失衡并阻碍了经济结构调整和产业升级,房地产风险是中国经济的重要风险源。近两年的房地产调控刚刚取得初步的效果。如果通过对房地产实施刺激政策,不但不能对冲经济下行,还会使以上问题再转向恶化。

我的建议是,第一,应继续坚持“房住不炒”的调控定位、“因城施策”的调控原则和“稳房价、稳预期、稳预期”的调控目标。让房地产市场继续在合理稳定的区间运行,进而不断降低风险,稳步转型升级,在此基础上,促进整个宏观经济层面的稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险和保稳定。

第二,应“因时因地”调整政策以对冲疫情对房地产市场的冲击。为了确保“房住不炒”定位的落实和“三稳”目标的实现,针对疫情这一突发事件对房地产市场的外部冲击所带来的波动,应该在“因城施策”和“因时施策”的原则下适度微调房地产的行政、土地、金融、财税政策。在继续保持从严监管的同时,将首付比例和首套房贷利率恢复到合理水平,灵活调整暂时失去收入来源的人群住房按揭等还款安排,适当展延对房地产企业的信贷和债券还付期限,适当扩大房地产开发融资的正规渠道。结合国家相关城市群规划,落实“人地挂钩”的政策,完善土地多渠道供应和招拍挂制度,切实增加热点城市土地供应。结合户籍制改革以及人才政策等,完善住房限购等行政性政策。

第三,应加快城市补短板、老城更新、旧房改造以及健康宜居环境建设,促进经济增长和结构升级。结合这次疫情暴露出来的城市、小区和住房的短板和瓶颈,加快研究制定相关规划和计划,加快启动投资,与此同时,加快研究并推出“老城更新、旧房改造”的土地、金融和财税政策。

加快建立防范和化解经济社会风险的长效管理机制

证券时报记者:您认为在疫情冲击的背景下,在楼市、金融、宏观经济等方面,如何防范和化解风险?

倪鹏飞:防风险是近年来宏观经济政策的重要工作任务之一,也取得了显著的成效。但是经济社会发展和转型中的局部性风险和隐患依然严重,包括金融风险、房地产风险、财政风险(包括地方债)等等,在疫情等外部突发性事件冲击下,如果应对不当,容易导致风险加剧、风险共振,进而给经济社会发展带来严峻的挑战和威胁。

为妥善防范和化解这些风险,第一,要提振信心,稳定预期。信心比黄金更重要,通过党和政府领导人民扎实有效工作及其展示,阻击新型冠状病毒的蔓延,克服市场恐慌情绪的同时,来提振公众对政府和市场的信心;通过深化和加快市场化改革,来提振市场信心;通过展示发展趋稳不变和发展潜力巨大、房地产趋稳的大势没变,来增强市场信心。

第二,要从容镇定,谨慎操作。针对疫情对经济、金融、股市和楼市所带来的冲击,一方面,进行前瞻、及时、必要的政策对冲操作,以最大限度地减少市场波动、经济损失和风险加剧甚至蔓延。另一方面,各种政策对冲操作要相互配合,要把握力度,控制节奏,防止松紧过度导致风险放大或者集中爆发。

第三,要借助疫情,补查风险。要借助疫情突发事件,监测已经被发现的风险变化情况,同时检查和发现新的风险源,进而采取积极稳妥的措施补齐短板和堵住风险点。与此同时,应加快完善经济、社会、环境等突发事件的应急管理机制,加快建立防范和化解经济社会风险的长效管理机制。

此外,如果持续的供给不能及时跟上需求尤其是生活必需品方面,将不仅影响经济增长也影响CPI,带来物价上涨和通货膨胀压力加大,可能影响市场稳定。总体上,一些涉及国计民生的行业还是要加快克服困难复工,对防治疫情要做好长期准备,一手加强疫情防治,一手抓好经济民生。

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