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年报观察|千亿后"爬坡",荣盛发展京津冀外寻新热土

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摘要:在站稳千亿之后,荣盛发展在2019年销售增速放缓。不甘落后的荣盛发展开始“自救”,在继续深耕现有城市的同时,积极寻找新的城市,优化土储布局,平衡市场风险。2020年,荣盛发展“爬坡”,以“稳”当先。

2018年迈入“千亿”的荣盛发展,交出了身在“千亿”阵营的第二份业绩答卷。各项主要经营指标数字漂亮,但增速已有放缓趋势,显露了“千亿”之后规模增长的趋缓。

对于2020年的销售目标,荣盛发展定为1210亿元,增幅仅有4.9%,可窥探出其愈加审慎沉稳的发展步伐。不过,今年一季度,荣盛发展依然大手笔拿地以增厚土储。在京津冀之外积极寻找新的城市、平衡土储布局,是摆在其面前的重要“功课”之一。

各科成绩“均好”,但销售增速放缓

从荣盛发展2019年年报给出的主要经营指标看,成绩单上的各项分数保持“均好”,是一个各科成绩都不错的“好学生”。

2019年,荣盛发展实现营业收入709.12亿元,同比增长25.8%;营业利润132.97亿元,同比增长20.13%;归母净利润91.2亿元,同比增长20.57%。截至2019年末,荣盛发展总资产2545.95亿元,同比增长11.78%;归属于上市公司股东的所有者权益408.88亿元,同比增长21.75%。

从指标对比可见,2017年至2019年,荣盛发展的营收、净利润连续三年同比增长超20%。需注意的是,2019年营收虽然同比增长25.8%,但涨幅比2018年大幅回落,波动较大;净利润同样存在同比涨幅逐年缩小的趋势。

从销售规模看,2019年,荣盛发展在千亿体量上站稳脚跟,市场占有率进一步提高。2019年,荣盛发展实现签约面积1098.07万平方米,同比增长11.66%;签约金额1153.56亿元,完成年初签约计划的103%,同比增长13.58%。

然而13.58%的销售增速在快速扩张版图的房企行列中,其实已有些“掉队”。克而瑞分析师沈晓玲、万任澄认为,荣盛发展2019年全口径销售增速略低于TOP100房企平均16%的增速,销售增速较前两年也出现了明显的放缓。其原因为,荣盛发展的土储集中在河北廊坊、石家庄、邯郸、唐山为首的环京城市,近年来面临较严的政策调控力度,市场由外需主导转向内需,导致项目去化压力增大。

年报设定目标,荣盛发展2020年度计划签约金额约1210亿元,这个销售目标比2019年的1153.56亿元增幅只有4.9%,可以说相当审慎,应是考虑了新冠疫情影响后作出的“求稳型”目标设定。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,当前,商品房销售规模开始减缓的态势已经形成,在此背景下,龙头房企的销售规模增长趋缓,中小房企的分化将持续。

“会挣钱”的环京房企,优化土储布局

值得关注的是,2015年至2019年的五年间,荣盛发展的营收和净利润的复合增长率分别为25%和30%。正是连续的稳定增长,使得荣盛发展的净利润领先于同等规模的千亿房企。

2019年,荣盛发展实现归母净利润91.2亿元,同比增长20.57%。2018年,这个数字是75.65亿元,在当时,荣盛发展已跻身“会挣钱”房企的行列。

荣盛发展的多元化业务贡献了多点利润。从2015年起,荣盛发展自单一的房地产开发转型为“3+X”新型产业全面发展。近年迅速崛起的产业新城板块,已成为荣盛发展第二大利润来源,2019年实现净利润9.47亿元,完成年计划的194%,贡献了4.77%的营收占比。目前,荣盛发展的产业链体系包括地产、康旅、产业园、金融等,力求实现收入、利润的多元化。当然,地产主业还是绝对主角,营收占比89.42%。

“河北王”的名号依然不虚。2019年,分地区看,对荣盛发展营收贡献度排前三位的区域是河北、山东、江苏,营收占比分别为35.7%、13.7%、13.8%,合计占比高达63%。其中,河北对营收贡献同比增加15.7%,毛利率达33.66%,毛利率为三区域中最高。可见深耕河北大本营,依然是荣盛发展当前利润的主要来源。

从土储分布看,2019年,荣盛发展斥资302亿元新增土地102宗,计容建筑面积979.34万平方米,储备货值超千亿元。截至2019年末,荣盛发展的土地储备中,36.84%位于河北,接近四成。尤其是荣盛发展大本营廊坊,土地储备最为丰厚,占14.55%。

土储过于集中带来的是市场风险,优化土储布局是荣盛发展当前必须考量的课题。“拓展”和“找”确实也成为年报中频频被提及的词汇。“在‘找’上下工夫,选择适合公司的城市和项目,在继续深耕现有城市的同时,积极寻找新的城市。”在年报中,荣盛发展如是表述。

据悉,今年,荣盛发展拟加大对京津冀区域市场的拓展力度,提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。此外,将着力研究长三角、珠三角城市群和中西部中心城市及周边区域,不断平衡项目区域布局。2020年,计划新获取建筑面积约1355.92万平方米的新项目资源。

经营性现金流同比大幅下降,一季度大手笔拿地

2019年,荣盛发展净负债率为79.7%,同比下降8.16个百分点,这也是荣盛发展自2016年以来净负债率的最低值。2016年,荣盛发展净负债率曾达125.2%;2017年,123.7%;2018年,降至87.9%;2019年,达到近年最低值79.7%,减负明显。

在房企纷纷打响现金流“保卫战”的当下,回款率成为越来越受重视的指标。2019年,荣盛发展实现销售回款860亿元,完成年度计划的93.48%,占签约额的74.55%,相比2018年的80.25%回款率有所下降。经营活动产生的现金流量净额为21.2亿元,虽然继2017年、2018年后连续第三年为正,但是同比大幅下降87.9%,2018年该指标数字漂亮,达175.12亿元。对此,年报解释,经营活动产生的现金流量净额同比下降主要原因是报告期购买商品、接收劳务支付的现金增加。从融资来看,在2019年外部融资环境收紧的形势下,荣盛发展新增融资额478.03亿元。

今年一季度,房企业绩受疫情所累。荣盛发展一季度实现签约金额138.86亿元,同比减少16.81%。但拿地依然大手笔,仅3月,荣盛发展在青岛、廊坊、重庆、滁州、芜湖新获16宗地块,花出去60.52亿元。

受疫情影响,现金流愈来愈成为房企“活得好”的关键因素。今年如何保证资金?年报称,荣盛发展今年将加快销售进度和销售资金的回笼,2020年度计划实现销售回款约968亿元,计划新增融资520亿元。

新京报记者 王海亮

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