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青岛豪宅火热,四月单盘竟然卖了10亿?

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疫情之下的中国楼市到底如何变化,确实是个很有意义的课题,百忍老师最近一直在寻找答案。

01、烟台豪宅市场的想不到
这几天去了烟台,青特地产在烟台海边拿了一个绝版小地块,准备做个豪宅,去考察了一下,还是不错的,难得的东向看海和山坡高地,可惜的是,只有一百多套房子,太稀缺。
一线城市和部分二线城市豪宅热销的局面早已形成,那么三线城市又如何呢?带着这个问题,顺便看了看烟台市中心的改善盘在疫情之后的销售情况,考察和对谈之下,还是比想象的要乐观多了。
需要提醒大家的是:要按照烟台市区10000出头的均价线来衡量下列楼盘在整个城市中的定位。


万科御龙山,75万平的三山夹在中心的大盘,5年前就来过,那时只有10000出头的价格,当时留了电话,于是这几年每年都要接到项目的推销电话,价格一路较为缓慢的上涨。如今二手房也20000了。最后一期准备做洋房,140和165两个户型,起价准备定在25000,在烟台来说,不便宜了。
万科的翡翠系列在这边布局有点泛滥,竟然有四个项目。在售的翡翠长安,17000的价格,三月和四月两次加推,各卖了100多套,可谓热销。另一个翡翠大道,因为定位和周边环境,销量不行,只有二三十套。
融创的蓝天壹号,价格相对比较低一点,高层14000多,10层洋房18000,三月就卖了150多套,到四月就没多少房子了,正在储备客户,准备下一期上调价格。
整体来看,烟台的改善市场从三月起已经回暖,基本上没有受到疫情的影响,代表性楼盘可谓火爆。当然,有些定位偏差,产品有明显不足的项目也销售慢。但全局上,市场比预想的要乐观的多,尤其是高总价和大户型产品,不愁销售,看房客户多,购买也不犹豫。
烟台可谓一个三线城市的典型代表,没有任何刺激政策,市场依然火爆,虽然也有分化,但这也正常。整体上是问题不大,亲眼所见之下,还是很让人感慨,地产真是经济的中流砥柱。
02、单月10亿是如何卖出来的
百忍老师刚刚回到青岛,接到权威可靠的信息,说是山东头的玖玺城四月份市场火爆回暖,总销售额达到了9亿多元的巨额数字,四舍五入也可以说是10亿。


这是个很惊人的数字。百忍老师最近一直在统计各个楼盘的销售数据,可以对比一下:
城阳共有产权房政策强烈刺激之下,再加上刚需的汹涌,和达智慧生态城项目三月创造了新高,卖了5亿;花漾里小户型热销,卖了4亿。
三月还有西海岸一个项目宣称卖了5亿,电话问了一下,说是有个团购4亿,果然是真正散卖的也就1亿。
四月西海岸融创影都一号价格大战之下,开盘卖了5.8亿,灵山湾一号跟进调整价格,开盘卖2亿。
这基本上就是这两个月来青岛楼市的明星项目了,大部分都是城阳区一枝独秀,毕竟有强势政策加持,其他区域的其他家基本上连敢提都不提到底卖了多少。
这就是青岛楼市热销楼盘的基本情况。所以忽然传来,一个均价65000的豪宅项目忽然在四月一个月,就认购了将近10亿成为销冠的信息,着实让人有兴趣去探访一下其中逻辑。虽然有新推盘的因素,但这毕竟是在疫情的经济恢复期内,不能不让人有所震动。
首先这个信息的真实度是没有问题的,这个毕竟是要签约的,每个人都是有名有姓的,而且是对应每套均价过千万的房源的。
为什么会有这么多人在这个时点来下单豪宅?难道青岛和一线城市接轨了么?深圳和上海的楼市热潮传递过来了?或者五万亿货币大放水已经淹到了家门口?
这80多个客户是如何做出决断的呢?他们来自哪里?
03、有钱人的信心和担心
仔细了解了一下玖玺城的销售细节,这个人群不是全部都是富豪,他们中很多是新贵。也就是说,他们很多人其实很年轻,不是中老年,属于新兴财富人群。
青岛这个城市,尽管新兴产业不足,但毕竟是个国内排名在前15名之内的城市,或者说北方第三城,是有它的创富机制的。别的行业不熟,百忍老师确实知道地产行业很多人在这里下了单,当然不能泄露人家的隐私,但有一点可以证明,他们的年龄确实不大。
二月和三月在家里憋得时间长,对自己的房子产生挑剔感,自然也是决策的重要推动因素。而四月之后,国内疫情控制住了,国外也完全暴露,很多老板们已经可以确定疫情对他所在的行业或者企业的影响程度了,对房子的承受力确定了,自然就可以做决定了。


这是一个信心的问题,有了这个信心还不够,还有一个压力,就是担心——这个担心就是全球货币大放水的担心,老板阶层对此更加敏感,对家庭资产的保值增值更加明确,这也是一个极为关键的因素。
从客户比例上说,还是青岛本地客户为主,毕竟疫情期间,不会有大规模流动。而青岛这个人群,最大的来自浮山后。浮山后的几个盘,比如鲁信长春,远洋风景详情图片优惠购),海尔东城,这些盘时间有些久远,设施有些老化,人群有些分化,近十多年来发家致富的业主人群的财富已经冒出来了,就看不上这些有点老的房子了,于是他们准备绕过浮山,实现进一步的升级换代。
这个升级有两个含义,一个是居住条件和环境的升级,山前和山后还是不一样的,新房和老房子也是不一样的。房子就便还没交付,就但看工地,跟当年的老房子有巨大差别了。

比如说玖玺城的混凝土浇筑已经从木模板改为铝合金模板,实现了建筑施工的工厂化和工程质量的精细化。在施工上,采取了全钢爬架网系统,更加安全和环保,保障了未来房子的质量。
另一个是自己交往圈子的不同,当年的房子买的时候比较便宜,人群参差不齐,如今换了玖玺城,门槛到了千万级别,自然把相当多的邻居们甩在了身后。
而在选择上,海信有些曲高和寡,佳源又显得退后了一公里。既然要高大上,又要平衡取舍,还要是个大盘,据说很多客户在三个盘之间反复比较,来回勘查,还是大部分选择了在中间的玖玺城。
其他两个盘四月卖得也还行,但是跟玖玺城的业绩还是相差很大。这个可以尽管去通过各种渠道了解,青岛本来也不大,高端的圈子更小。
04、真的要挤进那个圈子
假期也去浮山后看了一下,代表性的某公馆项目,看房的人也不少,停车都难。
产品就不评价了,诸位可以自己去看,尤其是装修。单就价格来说,高层38000,小高42000,其实不低了。就算是比起2018年楼市最狂热的时候,也没便宜多少。总价基本都在500万以上,可谓不低。
再打听一下,很多其他新盘的价格也都在积极向40000上靠拢,这就是浮山后今年的基本情况。


在这样的推动下,年轻新贵们还不如咬咬牙,一步到位,直接进入前海一线,算是进入青岛的顶级圈子。这对很多浮山后的换房人来说,是个巨大的诱惑。
银丰在察觉到这些信息之后,由大领导亲自挂帅,迅速组织精英团队,启动了以玖玺城全体业主为主体的青岛财富人群的最大的邻居性社交圈子玖玺会的打造,并推出了一系列动作。
玖玺会人物志已经推出多位精英介绍,给业主们认识自己的邻居提供了全面介绍。并设立各种平台,直接举办多项活动,让业主们实现了面对面的交流。


发掘业主们的企业资源优势,进行了有效整合,已经为未来的邻居们提供了特种牛肉、新鲜牛奶、有机茶叶等直接配送。
这才仅仅是开始,毕竟业主到目前才几百户。玖玺会将来要网络几千户在青岛居住的顶级人群,形成一个巨大的圈子,基本上涵盖了岛城各个行业的商业精英人群。这个圈子将来的机会有多大,对于善于抓住机遇的精英人群来说,吸引力不言而喻。
所以,拿地盖房子搞好装修,配好会所,只是个硬件平台,发挥好资源整合优势,调动好邻里的积极性,实现一个顶级阶层的共赢,这才是精英业主们最为看重的。
除了上述客观因素之外,这才是玖玺城这个四月实现10亿热销的最主观的因素。
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