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焦虑家长与喧哗学区房,即墨楼市销冠密码

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01、一个文件激起千层浪

2017年3月之后,北京的房价经过严厉调控,到达顶峰,此后楼市喧哗开始退潮。三年之中,业内公认大约下滑了20%。北师大董藩大教授的“一线城市房价没有天花板”的论调遭到打脸,人也低调了很多。
但是今年五一过后,北京核心城区二手楼市忽然火爆。五一假期,帝都最大中介商链家四天赚了两亿,最后一天成交了560套房子。而总体来看,仅仅5月上旬的前10天,北京二手房成交量已接近8000套,几乎超过三月整月。
为什么会忽然爆发?源于一个文件。4月30日北京西城区教委发布了今年义务教育阶段入学工作的实施意见:7月31日以后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭子女入学,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。


一石激起千层浪,北京五月的学区房交易狂涨就是这一纸命令引发的家长血拼。
西城区著名的德胜片区五一期间成交了100多套房子,仅在5月2日一天,片区的二手房源就下架了30套。按照这里的房子总价,背后站着的是100多个千万富豪,为了自家孩子能上个好学校,你知道焦虑的家长们有多拼么?
帝都的土豪家长们忙着抢房的同时,青岛也迎来的小学初中招生新政策:


2020年开始,全市义务教育阶段公办、民办学校实行同步招生。对于报名人数超过招生计划的民办学校,小学按身份证号、初中按学籍号采取电脑随机派位方式招生;报名人数不足招生计划数的学生全部录取。市内三区民办初中招生范围为市内三区;民办小学招生区域限于审批地所在区市。民办学校未完成招生计划经相关区市教育行政部门核实批准,并报市教育局备案,可跨区市招生,但不得超出市域范围。
其实这个政策总体来说是本着义务教育阶段公平公正的原则,对孩子们有个平衡的对待。但家长们早已焦虑的不行,因为以前是先选公办,不行了,再民办的学校挨个挑。有了选择权,总会总有个相对满意的去处。但是现在不行了,一把定乾坤。很多家长又开始焦虑:万一这一次没派位好,可咋办?
可怜天下父母心。教育从幼儿园就开始焦虑,到了大学之后还得忧虑孩子找工作。这个过程和需求,导致学区房在那个城市都是最受欢迎的硬核需求的房子。
02、即墨学区的单一性
青岛每个区域的学区房其实都相对复杂,往往好几个学校在口碑上评价不一,让很多家长纠结不已。
即墨倒是挺简单,土豪们选择学区房也具有强悍的单一性,就认那个最好的学校。
即墨人公认最好的小学就是德馨小学,目前学生人数暴涨,已经把旁边的图书馆作为教室上课。


即墨人公认最好的初中就是28中。28中1963年建校,规模很大,拥有84个班的学生4600余名,教职工500余名,包揽了即墨初中阶段的大部分优质生源。据说即墨考入清华北大等全国知名高校的学生中,80%就读于28中!反而是到了高中阶段,有了三所可以并列一下,状元轮着出,但初中就是28中一校独大,家长么怎能不趋之若鹜?
义务教育阶段,尽管即墨近几年开办了几家合作私立学校以及仅名义挂牌宣传的分校 ,但家长们痴心不改,就认这两个学校本校区。关键是这两个学校又是紧邻,导致文化路这一带成为了这些年来大即墨学区房的扛把子,甚至成为课外辅导产业的聚集地,周边商铺很多,大部分出租给了各种大小教育机构,形成了一个完善的教育产业链。所以这么多年来,这个区域的综合学区价值,在即墨广大家长心目中无可替代。


所以,20年来,本区域一直是即墨地产的最热板块,同时也是即墨楼市保值增值最好的区域。
本世纪之初,就引发了第一波楼市竞争大战,当时参赛选手,先有名门世家、江南花园等,后有瑞纳鳌园,即发阳光城等,围绕德馨小学,展开对年轻家长们的争夺大战,最大的胜利者就是德馨小学对门的德馨园,房子一般,却卖了个高价。
德馨小学这一片开发完之后,很快向南扩展,围绕着28中展开,即发阳光城、永和硕辉苑、润发家园,又形成一片新的学区房,到2009年价格爆发,翰林苑第一个价格达到5000元,依然热销。
这一波之后,御园详情图片优惠购)、壹品华庭详情图片优惠购)、佳源都市详情图片优惠购)、高迪墨香郡详情图片优惠购)等楼盘见缝插针,把两个学校之间的剩余土地基本消化殆尽,这个时候,已经是7000元了。当时万科领衔的东部新区还在4000多元中苦苦挣扎。
现在这边的土地确实没有了,于是,大战延伸到外围,复星撤退后,剩余的大片土地被十来家开发商瓜分,今年一场大战即将上演,这个区域,已经离德馨小学和28中比较远了。
即墨的西部中心区域,新房子就极其稀有了。庆幸的是,这最后一块土地的最后一个楼盘,终于成为家长们最后的希望。而且也是这个春天即墨楼市的销冠,有着半月狂卖100套的记录,这就是海尔产城创的东方学府。
03、理所当然的即墨销冠
在即墨今年春天的这场规模空前的大卖地中,文化路和湘江三路周边这个区域其实显得很是寂寞。因为几乎轮不到,土地已经出让完毕。


2019年7月19日,海尔以5.84亿元竞得这个区域最后的两宗地块。其中的JY19-55地块主要是住宅,总建面14.77万㎡,容积率3.2,成交总价5.26亿元,其中用地内商业建筑面积占总建筑面积比例不低于5%。看看谷歌地图就知道,这算是本区域内最后一个大宗住宅地块了,一共规划了10栋高层(14到27层)共计1137户,定名东方学府。
此时本区域其他楼盘,早已消化完毕,没有什么对手,有点孤独求败。家长们想升级换代改善居住品质的同时,给孩子购买中小学的最好学区房,不选东方学府又能选谁?哪怕手头有点资金想投资楼市作为资产沉淀,这个最好的学区房真的是最佳选择。
所以,从4月17日售楼处开放到五一节,半月就卖了百套,家长们多呀。而五一假期,再接再厉,又卖了几十套,基本奠定了这两个月即墨楼市商品房楼盘的销售冠军地位。


为什么东方学府会如此火,除了两大名校及绝版地段的支撑之外,其实还有海尔品牌的保驾护航,尤其是海尔集团旗下的“海纳云”专业智慧社区平台,让即墨人们领略一下全国领先的智慧科技生活。
海尔的海纳云以物联网、人工智能、5G、区块链等技术为依托,拥有自主研发的IoT物联平台和IOC智能运营中心,可链接智慧场景软硬件和智能产品与标准化插件接入。目前,海纳云主动与用户交互,从用户痛点出发,打造数字建筑、数字消防、数字车库、数字安防、数字服务、数字照明、数字环境、数字电梯等32+数字社区/园区场景解决方案,将广泛应用于海尔的各个社区,并能够根据未来业主需求的变化而不断迭代升级。
具体到海尔东方学府楼盘来说,将实现八大智慧人居系统,包含了智慧出行、智慧安全、智慧车库、智慧照明、智慧服务、智慧能源、智慧消防、智慧电梯等等,以打造健康、智慧、人性化、绿色节能的科技生活。
这样说可能太抽象,举几个事项来说明:东方学府的业主出入社区、单元门、地下车库靠人脸识别刷脸无钥匙进出。全部采用人车分流,地下停车场采用智能防结露系统,冬夏无结露无潮湿无水滑,地下无死角监控隐蔽式智能抓拍保障业主及车辆安全。当然后续还会开放访客邀约功能,业主的朋友拜访可以预留专属车位。回家的电梯配置酒店级的梯控系统,刷卡直接到业主楼层,到家指纹密码锁开门,入户门配置智能猫眼,回到家还可以通过手机APP观看到楼下玩耍的老人孩子的动态,非常安心。
有了最牛学区房的支撑,再有了最先进海纳云的加持,周边没有对手的东方学府可以风轻云淡的笑看西边的十几个盘的艰难搏杀,这大概就是今年即墨城西的楼市的特色总结了。
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