上半年百强房企拿地货值近4.4万亿 二三线城市成主战场

投资回暖之下，房企上半年拿地投资呈现“先抑后扬”曲线，百强房企拿地金额同比上涨和下滑企业各占一半。碧桂园、融创中国和万科等头部房企在公开市场拿地相对谨慎，而部分浙系房企投资则相对积极。

“头部房企前两个月比较谨慎，大企业要考虑运营安全问题，上半年在公开市场拿地缩减，但在收并购或协议拿地方面进行了补仓，整体看投资拿地力度并不弱。”同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者表示，二季度公开市场土地价格上涨之后，部分房企投资逻辑开始转变，尤其头部房企更关注协议拿地、旧改或者以收并购等方式增加土地储备。

“房企有能力进行土地扩充，一方面来源于自身较好的财务结构与稳定的资金流动性。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，另一方面，上半年金融环境的相对宽松，销售业绩超预期恢复，各地方政府土地政策积极等均给予房企足够的机会和市场预期。

二三线城市成拿地主战场

据克而瑞统计数据显示，2020年上半年，百强房企新增货值门槛达到79.6亿元，环比上涨19%，同比上涨1%；百强房企新增总货值近4.4万亿元，同比下降2%，总量较去年同期减少1000亿元。

克而瑞地产研究指出，分梯队来看，10强房企新增货值占百强总货值的36%，同比下降7个百分点；第二梯队房企新增货值占百强总货值的25%，同比上升了6个百分点。总体来看，新增土储资源主要被20强房企所抢占，占比超六成，资源仍高度集中。

“从房企拿地城市来看，奥港澳大湾区和长三角两个经济圈仍是房企重点战略投资区域，TOP30主流房企投资倾向回归二三线城市，少部分下沉到三四线城市。”张宏伟向《证券日报》记者表示，总体来看，二三线城市楼市市场容量高，有高周转空间，是房企投资布局的主战场。

据不完全统计，投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更激烈竞拍，尤其以一二线城市和长三角三四线城市最为明显，房企“捡漏”难度持续提升。二季度金地、中海、新城在重点监测城市参拍重点地块的次数超过70次，但最终竞得的概率仅有两成左右，热点地块的竞拍激烈程度可见一斑。此外，绿城、滨江、德信等浙系房企逆市在深耕区域纳储，杭州、苏州等核心城市供地积极性也明显提升，其中百强房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成。

头部房企拿地另辟蹊径

考虑到目前经济下行压力及疫情反复带来的不确定性，不同梯队的房企在拿地投资上明显态度不同，拿地方式也是各显神通。

克而瑞地产指出，头部房企因土储货值高、去化周期较长，且重仓一二线城市的房企持续保持理性拿地态度；第二三梯队房企为了进一步提升业绩，纳储需求迫切，大概率会保持积极的态度。此外，中下游房企则受制于销售、现金流压力，拿地力度提升有限，必须谨慎拿地、控制风险。

“对于土地市场，公司一贯保持‘且走且看’的平和心态，不拿地王，不拿高价地，用频率换概率。今年以来，公司紧抓市场窗口期，在一二线高能级城市合理增加了一些土地储备，但整体溢价率一直保持在较低水平。”龙湖集团相关人士向《证券日报》记者表示，具体拿地方式方面，市场特别热时，公司会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式来拿地。今年上半年，龙湖在土地市场累计获得五个TOD项目，分布于长沙、东莞、武汉、杭州和西安，共同特征是均位于核心城市群高能级轨道交通节点，复合业态综合开发，对开发企业综合能力要求较高。

“头部房企土储规模较高，前期已有大量的土地积累，从中长期的战略角度，在土地策略上主要聚焦调整空间结构、购地成本和业务结构。而收并购、旧改、与TOD项目可以利用更低的土地成本获取更优质的城市资源。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，更重要的是，目前境内外金融市场对房企融资用途监管严格，不得直接用于购地等行为，而在城市更新、旧改、TOD等项目中可以设有专项融资债券以及REITs等在资本市场获取更多资金资源。

对于下半年的市场格局，克而瑞地产也指出，整体来看，疫情过后本轮重点城市加快核心地块的出让，对于有资金实力的企业而言是调整土储结构、获取核心资产的好机会；而对目前以“活下去”为第一要务的中小房企而言，还是应该理性对待回温的土地市场，以“促销售、紧投资”为工作重心。