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探访:胶州房价回归"6字头" 业内:置业应分区域对待

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时间即将进入11月份,随着地铁8号线和新机场投入运营的日期临近,胶州再次成为城市关注点。尽管有各种利好消息,但胶州的房地产市场却并不明朗,“少海”、“空港”、“新城”等多个片区同时发力,最终结果让胶州成了青岛周边竞争最为激烈的片区之一。昨天记者走访了胶州各片区发现,冷清的售楼处和热火朝天的工地形成了强烈对比。而在库存高企的压力下,促销让利的幅度也在加大,当地绝大多数楼盘已经退回“万元线”,部分楼盘房价甚至回到“6字头”。那么,胶州的新房能买吗?

【探访】重回“6字头”胶州房价更实惠

因为靠近自己的工作单位,晓飞去年在胶州空港新区的李哥庄买了一套新房。“当时每平方米的价格是8300元。”但一年多以后,晓飞每天都会路过附近的一个新楼盘,大大的促销广告写着“空港旁82平,总价57万元起”,算一算每平方米的价格不到7000元。而就在不远处,该楼盘当初“8300元/㎡起”巨幅广告依然被挂在墙上。

从空港新区往西20多公里,可以到达胶州老城区。城市西部沿着寺门首路,龙湖、华润等众多重量级的开发商都在这里扎堆,“均价在8600元/平方米,毛坯交房,相对去年这个地段的价格肯定是更实惠了。”附近售楼处的工作人员告诉记者,还会有额外的优惠。就在不远处本地开发商的一售楼处,工作人员直接喊出了7400元/平方米的特价,“比之前买能省1000元/平方米。”一套房子大约能优惠10万元,和市区相比,10万元的优惠算不上大额,但相对70多万元的总房价来说,这一优惠额度已经不小。另外,以高端楼盘闻名的少海片区,今年也出现价格疲软,有的楼盘打出9000元/平方米的低价,还赠送物业费。

而就在记者采访完毕,准备离开胶州时,已经有其他房产销售的电话打了进来,声称可以帮记者找到更实惠的房子,别说7000元一平方米,6000元/平方米的房子都能找到,而且是封顶的准现房。

竞争太激烈库存挤掉价格水分

对于胶州楼市出现大额优惠,很多人认为是受整个楼市大环境的影响。但在业内人士看来,胶州楼市有其独特之处,巨大的库存量是其价格下跌的主要原因。克而瑞青岛区域首席分析师张则涛在之前的采访中,就曾提到胶州、即墨等周边区域,巨大的库存将给开发商带来不小的压力。而根据10月份的一组数据显示,胶州楼市目前存量面积共计462.54万平方米,位居全市第二,整体去化周期高达105周。简单地说,以目前胶州的库存量和销售速度,即使没有新盘入市,全部消化掉也需要两年的时间。

记者在胶州探访时也印证了相应的数字。例如在前面提到的寺门首路周边,开车不用五分钟,就能见到至少5家正在开工的住宅项目。而整个胶州市,更是集齐了龙湖、万科、保利、华润、融创等一众房地产大鳄,更别说数量众多的当地房企。业内人士介绍,受地铁和空港新区等利好的影响,从两年前开始,开发商开始在胶州频繁拿地。众多利好的刺激,也吸引了市区甚至周边县市的购房者的关注。然而无论是空港经济还是地铁利好,目前都处于起步阶段,无法吸引更多的人口净流入。这也造成了目前胶州楼市还将维持相对封闭的局面,以本地居民为主要市场,极速攀升的新盘数量和相对稳定的人口,自然造成了市场供给比例的失调,也就造成了目前胶州楼市“以价换量”的现状。

楼市降价抄底胶州现在合适吗?

买涨不买跌,是购房者最常见的心理状态。面对胶州楼市的现状,很多人可能都会问,价格降到底了吗?采访中,有胶州楼盘的销售顾问这样回答记者:“拿地的价格和建楼的成本价是不变的,现在降价是开发商让出的利润,所以没有太多的降价空间。”这样的说法在记者看来有一定的道理,但作为普通购房者并不清楚,开发商的利润底线究竟在哪里。当然,还有一条消息也值得提醒购房者,今年第四季度青岛胶州市仅有5宗商住用地即将挂牌入市,总占地面积274亩,整体体量不大。

相对收紧的土地供应,市场影响至少要到明年才会显现。那今年年底,在胶州买房是否合适?对此,业内人士给出的答案是需要分区域来对待。

■空港新城

昨天记者走访了空港新城的多个新楼盘,从基础设施建设来说,这里距离成熟社区还有一定距离。按照规划,这里将会成为空港经济发展的聚集区,未来航空制造、临空服务等都会创造巨大的发展空间。但就目前来说,尚处于规划阶段,成为成熟的住宅社区还需要巨大的时间成本。尽管已经成为价格洼地,但还是建议在当地工作人群考虑这一片区。另外空港新城的还有地铁8号线的利好,区域内多个楼盘会因此受益,建议在地铁8号线工作的人群可以考虑。至于市区人群是否可以通过8号线来满足普通工作日的通勤需求,在记者看来,红岛片区应该能更多地承担这一功能。

■胶州老城区

胶州老城区的西部,是主城区向外扩展的主要区域,按照规划,将来九年一贯制学校、万象汇等购物场所等都将拔地而起。这里从单价6000元的普通小区到单价9000元左右的高端社区,已经实现了全覆盖。对于本地购房者来说,无论是刚需还是改善型需求,这里可以在年终重点考虑。

■少海片区

少海湖分南湖、北湖。因位于胶东国际机场的航道之上,限高且有不错的临湖水景资源,多为低密、洋房、别墅等,这也造就了少海湖宜居的品质生活住区概念。对于主城区居民来说,可以考虑在这里进行养老、度假等方面的投资。在“房住不炒”的前提以及国家严格的调控政策下,尽管目前价格处于较低点,但未来快速上涨的可能性并不大。如果单纯为投资,并不建议大家考虑。

胶州楼市是否代表青岛楼市走向

楼市库存量日渐增大导致市场以价换量,这是胶州的现状。很多人不禁要问,这是否也是整个青岛楼市的未来走势?记者在采访过程中,几乎所有的业内人士都给出了否定答案。原因主要有两方面,首先是市场规模,市区人口基数大,无论是年轻人的第一套房还是改善型换房需求,市区的市场和胶州都不是一个层级。其次是主城区的土地供给量一直平稳,不会出现胶州那样极速攀升的局面。从数据来看,9月全市房地产市场无论是价格还是销量都在攀升,而十月份第三周销量翻倍攀升,基本恢复到去年青岛同期的常规水平。这些都在说明目前青岛楼市整体平稳。在房住不炒的大方针下,国家政策调控也没有任何松动的迹象。可以预见的是,未来很长一段时间,青岛楼市还将维持稳定局面,受淡旺季和市场因素的调整,价格的涨跌也将维持在小范围内波动。

本版摄影报道观海新闻/青岛早报记者刘鹏

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