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专业机构:2020年1-10月销量TOP10房企拿地研究

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此前,由克而瑞青岛发布的2020年前10个月青岛房企销售面积十强显示,相比去年同期,外来房企数量由8家降至6家,本土房企增至4家。榜单中企业结构变化,是今年房地产市场挑战的映射,销售与投资互为表理,精准拿地是摆在房企面前的重要课题。

01、拿地规模:7家房企拿地销售比高于1

1-10月,青岛商住办土地供应建面2381万平方米,同比增长5%,成交建面2247万平方米,同比增长4%,成交楼板价3048元/㎡,同比下降7.5%,土地市场呈现量增价降、供需两旺的局面。

1-10月,青岛销售面积前十房企新增土储总建面637万平方米,拿地销售比1.36,表现出积极的拿地态势。龙湖、海信、和达拿地销售比超过2,融创、万科、保利、旭辉银盛泰拿地销售比超过1,均显著高于平均水平。

备注:住宅含人才公寓

拿地销售比=新增土储建面/商品房销售面积

销售榜两强的融创、龙湖,同样是新增土储规模靠前的两家企业。1-10月,融创、龙湖新增土储建面均超过百万方,分别为112.2万平方米、136.5万平方米。融创新增土储权益比例79%,10幅土地中9幅为西海岸新区融创中心项目储备建设用地;龙湖新增的21幅土地分布在西海岸新区、即墨、胶州三地,新增土储建面虽然最高,但权益比例仅为55%。

万科、金茂、保利、旭辉银盛泰位列销售榜第二梯队,万科、保利、旭辉银盛泰在招拍挂市场拿地积极,新增土储建面分别为60.5万平方米、52.7万平方米、64.4万平方米,均以宅地为主,值得注意的是,保利新增的34.6万平方米住宅将作为安置房被政府回购。金茂1-10月在招拍挂市场仅获取土地建面13.6万平方米,但通过收并购获取崂山大云谷金茂府项目60%股权。

本土房企中,和达、海信拿地表现积极,和达新增土储建面91.5万平方米,权益比例100%;海信新增土储建面71.4万平方米,权益比例65%。

天一仁和、海尔产城创拿地规模较小,海尔产城创1-10月新增土储建面7.4万平方米。

02、区域选择:西海岸新区、即墨区投资热度高


从区域选择看,2020年TOP10房企拿地集中在西海岸新区、即墨两地。西海岸新区继续担当土地供应主力,1-10月供应土地建面652万平方米,胶南海洋活力区热度最高,融创、龙湖、海尔产城创三家在该板块共获取土地建面108.7万平方米,其中融创获取土地建面达到97万平方米。

万科通过与本土企业合作,落子胶南东部新城板块,获取隐珠街道东西冯改造项目总建面44.7万平方米的商住地。海信、龙湖投拓重心落在黄岛中德生态园板块,共获取商住用地建面41.7万平方米。

今年是即墨撤市划区的第三年,大规模的旧改、新区开发腾出大量可建设用地。1-10月即墨区供应土地建面637.6万平方米,同比增长38%,吸引众多实力房企,首当其冲是龙湖,共获取土地建面83.7万平方米,以宅地为主,分布在商贸城、城南、通济新区、蓝村陆港多个板块。

旭辉银盛泰、和达均首次进入即墨,其中旭辉银盛泰获取城北板块北大门项目,新增土储建面38.5万平方米;和达进入创智新区板块,获取商住用地建面38.7万平方米。

万科深耕即墨多年,相继进入中心城区、创智新区、通济新区板块,今年首次进入蓝谷核心区板块,获取建面10.8万平方米商住用地。

保利深耕市北,1-10月市北区土地供应15宗,保利获取其中3宗,分别位于新都心板块及滨海新区板块,总建面52.7万平方米,是TOP10房企中在主城区拿地规模最大的企业。

受“人才共有产权住房”政策利好,今年城阳楼市逆势走强,区域供地规模不增反减,1-10月城阳区(不含高新区)供应土地建面195万平方米,同比减少10%, TOP10房企中仅两家本土房企有所布局,天一仁和在夏庄板块和惜福镇板块获取建面27万平方米商住用地;和达相继获取未来之城、棘上板块宅地,建面29.5万平方米。

胶州市场遇冷,房企投资信心受挫,1-10月胶州供应土地建面287万平方米,同比增长14%,1-10月TOP10房企中仅龙湖、融创在胶州拿地,龙湖在老城区获取土地建面29.1万平方米,融创在青年湖板块获取土地建面15.2万平方米,均为城镇住宅用地。

03、TOP10房企拿地模式分类

1-10月,TOP10房企在青岛全部“零”溢价拿地,前期勾地功不可没。

当前青岛主要拿地模式有:旧村改造、产业勾地、合作勾地。其中,合作勾地又可分为与政府平台合作、与本地资源优势公司合作、与产业方合作等几种模式。

1-10月,TOP10房企通过与政府平台合作拿地数量最多,共涉及商住办土地31幅,幅数占比35%;其次是产业勾地 19幅,占比22%;旧村改造土地18幅,占比20%;与其他平台公司合作拿地16幅,占比18%;与产业方合作拿地数量相对少。

从拿地规模看,通过产业勾地拿地规模最大,涉及土地建面204万平方米,体量占比32%;其次是通过旧村改造拿地,建面161万平方米,占比25%;与平台公司、政府平台合作拿地,建面分别为126万平方米和113万平方米。

04、青岛TOP10房企分区域拿地方式


分区域看,TOP10房企中在西海岸拿地较多,涉及商住办土地49幅,建面约272.6万平方米。与政府平台合作拿地、产业勾地为主要拿地方式。

开发商参与大片区开发中,对应产业导入条件设定必不可少,与区域产业发展方向绑定的较紧密。

比如海信、龙湖凭借其项目公司股东企业被动房(Passive House)建设经验、德国可持续建筑建设经验等先决条件,在中德生态园拿地,合计建面51.3万平方米,海信、龙湖权益建面分别为14.3万平方米和8.9万平方米。


融创在海洋活力区新增土储建面97.1万平方米,其中产业条件以引入总部企业为主,政府层面亦有配套政策的出台。如去年9月,西海岸新区管委发布《关于印发青岛西海岸新区关于入驻青岛海洋活力区总部经济项目扶持政策的通知》,就新引进总部型企业、顶尖人才购房推出优惠政策。

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