山钢地产百亿资产包100%股权转让，在青4个项目

来源：青岛锐理

去年年底，山钢地产宣布要进行混合所有制改革，通过增资或者股权转让引入战略投资者。11月9日，山钢地产正式挂牌将100%股权进行转让，转让底价为20.7亿，保证金2.07亿。一个百亿国企资产包正式挂牌出售。

挂牌起止日期：2020-11-09至2020-12-04。

此次挂牌分为两个部分，转让底价合计约20.7亿。

一是山东钢铁集团有限公司持有的63.8452%国有股权，转让底价为13.23亿。

二是山东莱钢建设有限公司持有的36.1548%股权一起转让，转让底价7.49亿。

根据转让公告：今年9月30日，山钢地产资产总额160.84亿元，负债总额139.59亿元，净资产21.25亿元，资产负债率86.79%左右，最后评估价值净资产为20.7亿。

资产评估结果

山钢地产在地产板块布局广泛，根据天眼查信息，成立了济南分公司、青岛房地产公司、泰安分公司、临沂分公司、烟台分公司、上海嘉定分公司等14个子分公司，建设项目超过30个。

山钢地产深耕济南和青岛。

在济南，有汽车总站附近的山钢锦绣华府，二环东以东的山钢鸿悦华府，省博物馆以西的山钢现代逸城。另外，它还有两个待售楼盘，唐冶的山钢锦悦华府和黄台电厂以北的锦程园。

此外，还分别持有济南保利文昌置业40%股权，在长清开发有山语项目；持有济南世茂悦盈置业40%股份，开发了国风源墅；持有济南中锦置业有限公司40%股权，去年底斥资12.83亿拍下济南中区2宗地块，主要用于建设安置房。

》》》在青岛有4个项目

古镇口地块

2019年12月23日拿下了西海岸古镇口地块。地块位于黄岛区（原胶南市）三沙路西、海崖路南，土地为住宅兼商业地块（商住比3:7），土地占地总面积5.81万㎡，容积率R≤1.4，规划建筑面积8.14万㎡，须配建住宅建面10%的产权型人才公寓0.57万㎡，楼板价3801元/㎡。

李沧青峰小院

山钢地产2017年以11000元/㎡的地价获得项目用地，共有30家开发商参与，山钢地产拿地溢价率83.3%，总建面2万㎡，是当年李沧的地王，同时也是李沧第一个地价破万的地块。根据当时线下竞价的规则需要现房销售，其实“现房销售”可以说是山钢地产的一贯传统，但3年过去了该项目至今未开售。

凭海临风

凭海临风项目从2012年开始销售，住宅2018年年底已经收官，目前还有118套商品房物业尚未网签，但是该地块需要受让方补纳土地出让金2.73亿。

山钢东部新天地

位于崂山区汽车东站附近，临近宜家，总建面9.97万㎡，由1栋写字楼，1栋LOFT，1栋SOHO公寓和商业部分组成，至今网签255套，签约面积10978㎡，签约全部为公寓，网签均价2.2万。

转让相关的其他条件：

1、意向受让方须承诺，在《产权交易合同》签订之日起5个工作日内一次性支付股权价款。

2、意向受让方须承诺，产权交易完成后,标的企业要保持经营管理的基本稳定，并设置2年过渡期。过渡期内，保持公司管理团队、组织机构、业务经营管理、区域布局和人员配置的相对稳定，逐步引入受让方业务管理体系。

3、意向受让方须承诺，自评估基准日至工商变更日期间，转让方对标的企业的新增债权本息总额，由受让方代标的企业支付给转让方，若受让方未能在规定时间内付款且被催告后仍未履行付款义务，转让方有权单方面解除产权交易合同。

4、意向受让方须承诺，签署产权交易合同的同时另行向转让方交纳共2.07亿作为履约保证金。

5、意向受让方须承诺，积极协调债权人同意由受让方全部承接转让方及其子公司为标的企业及其子公司提供的融资担保，若债权人不同意变更，则由受让方在产权交易凭证出具后15个工作日内对该融资事项向转让方及其子公司提供反担保。

6、意向受让方须承诺，补缴凭海临风项目地上建筑面积变更的土地出让金2.73亿元事项，如未来不补缴或者少补缴，相关权益归转让方所有。

7、意向受让方须承诺，政府在山钢·锦绣华府项目因降低容积率而退回的部分土地出让金，待退回金额确定时，相关收益归转让方所有。

8、意向受让方须承诺，根据《解决滨州国际会展中心遗留问题框架协议》，未纳入清产核资资产和评估范围的应收款，待收回时确认为股权转让方权益。

9、意向受让方须承诺，接受转让方的反向尽调，并提供转让方要求的尽调材料，同时保证提供材料的真实性、准确性和完整性。

10、意向受让方须承诺，受让股权后标的企业须按照国家及地方有关劳动保障方面的法律、法规及规范性文件规定，以及经标的企业职工代表大会审议通过的《职工安置方案》及《产权转让方案》妥善安置全部员工，保障员工队伍稳定，并出具完全执行标的企业《职工安置方案 》的承诺函。

11、意向受让方须承诺，受让股权后，标的企业继续承继原有债权债务及或有负债。 

12、意向受让方须承诺，标的企业自评估基准日起至产权变更登记完成日止，期间产生的盈利由原股东按比例享有，亏损由标的企业承担。期间损益的审计机构为转让方聘请的山钢地产改制审计机构。

13、意向受让方须承诺，标的企业股权变更完成后，6个月内完成标的企业及其子、分公司的名称变更；同时，在完成标的企业产权变更后，标的企业及其子、分公司不再继续或新增使用“山钢地产”、“山钢集团”等系列与转让方相关的字号或商标。变更期间，因继续使用转让方及其子公司字号或商标，给转让方造成损失的，由受让方及标的企业承担赔偿责任。

14、意向受让方须承诺，受让本项目需同时受让山东钢铁集团房地产有限公司63.8452%国有股权。

15、意向受让方须承诺，本项目在山东产权交易中心公告期内，意向受让方可以对山钢地产开展尽职调查，意向受让方在本项目公告期间有权利和义务自行对交易标的进行全面了解。意向受让方通过资格确认并且交纳保证金后，即视为已完成对本项目的全部尽职调查，完全认可本项目所涉审计报告、资产评估报告等全部披露内容，已充分了解并自愿完全接受本项目公告内容及交易标的现状及瑕疵，自愿全面履行交易程序并自行承担受让交易标的所带来的一切风险和后果。非因转让方原因所引发的风险因素，由受让方自行承担。

受让方资格条件：

1、意向受让方须为依法设立且有效存续的企业法人。

2、本项目不接受联合体受让。

3、意向受让方以房地产开发为主营业务之一，意向受让方或其母公司具有中华人民共和国房地产开发企业一级资质证书，且在2018年、2019年中国房地产企业销售金额和权益销售额排行榜（克而瑞（中国）和中指数据）前50名以内（以CRIC研究中心和中国指数研究院官方网站已发布的排行榜为准）。

4、意向受让方或其母公司具有良好的资金支付能力和商业信誉，最新主体信用评级达到AAA级。 

5、意向受让方或其母公司能够提供金融机构60亿元以上资金证明材料。

6、意向受让方或其母公司2020年上半年公开披露的财务报告中，剔除预收款后的资产负债率不大于70%，净负债率不大于100%，现金短债比不小于1倍的，在同等条件下优先受让。

7、意向受让方或其母公司产业结构、业务种类比较均衡，创新转型发展情况良好，在同等条件下优先受让。

8、意向受让方或其母公司具有国企混改成功经验，在同等条件下优先受。

重大事项及其他披露内容：

1、2020年2月18日，山钢地产公司收到黄岛区自然资源局发来的通知，要求15日内补缴凭海临风项目地上建筑面积变更的土地出让金2.73亿元，逾期不交通过司法途径追缴。目前山钢地产公司正在申请黄岛区自然资源局听证，具体时间暂未定。该出让金已全额计入开发成本。

2、山钢·锦绣华府项目：济南莱建置业有限公司开发的山钢·锦绣华府项目由于济南市规划局修改项目规划方案，降低了项目容积率，济南市自然资源和规划局应因降低容积率退回部分土地出让金，由于目前退回金额尚未确定，未在评估值中考虑。

3、根据滨州市莱钢建设置业有限公司于2020年3月31日与滨州经济技术开发区管委会签订的《解决滨州国际会展中心遗留问题框架协议》，截至评估基准日归属于滨州市莱钢建设置业有限公司未入账的应收款为：滨州市开发区财政局1,901,684.80元，滨州市国土资源局142,959,965.53元及30亩土地。考虑到上述债权存在不确定性，本次评估未将未入账应收款纳入评估范围。

4、济南3520项目、上海宝顺置业项目等其他重大事项详见XYZH/2020JNA70142号审计报告和中联评报字【2020】第2647号《资产评估报告》。