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城阳主城化 为什么80年前有人看到这个趋势

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过去一个月,城阳站在这个转折点上——

大青岛向北,城阳将与主城区一体化有了战略上的确定。

对此,网上有争论,因为有人看到,有人看不到。

2020年12月底,地铁1号、8号线向北开通,城阳实现了与主城的双地铁连接。

新年第一天,青岛市发布的十四五规划和二〇三五年远景目标建议提出,城阳区将与主城区一体化发展,实现主城区扩容。

城阳主城化 为什么80年前有人看到这个趋势

从2019年公布的《青岛2050远景发展战略(征求意见稿)》中,已经看到青岛发展的一些新理念。

不需要穿山跨海,城阳与主城区没有天然屏障,大青岛向北进入城阳,这个路径80多年前就有人明确提出过。

现在看,这是青岛发展的内在规律,也是青岛成为环湾都市区的重要一步。

虽然已经有多条城市主干道、高速、地铁连接,但很多人感觉不够,更期待城阳的第三条地铁——15号线。

从城市角度看,将来三条地铁线加持,城阳“主城化”只是个时间问题。

从地产角度看,15线串起主城东部最活跃的崂山、东李,直通城阳南部。借此,城阳南部将最先兑现城阳的主城价值。

[壹]为什么是城阳

过去十年间,对很多青岛人来说,居住与工作上的城阳与主城一体化暗潮涌动。

我的一位同事现在每天坐1号线往返城阳与市区,通勤时间比原来缩短了半小时。按他描述,很多人像他一样上下班,高峰期地铁1号线人很多,有些挤。

按媒体公布的数据,1号线、8号线开通仅半月,青岛地铁线网总客运量较开通前增幅25%。1号线客流排名前三的站点,都在城阳城区,分别是正阳中路、农业大学、流亭。

因为地铁,主城与城阳在居住上的你中有我,我中有你被“显影”。

回到年初热议的话题——城阳成为主城区。

城阳主城化 为什么80年前有人看到这个趋势

1月1日,青岛正式发布的《关于制定青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。如图所示,该规划提到“统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区一体发展,推动老城区高质量发展,实现主城区扩容扩能。”

从上面“优化湾区大都市空间布局”的段落中,能看出未来资源将更加向湾区聚集,也即“聚湾强心,主辅联动”,能大约看出四个圈层,向外辐射——

第一是原属北岸城区的城阳,将与东岸主城四区一起,形成湾区的核心。

第二圈层是西海岸、胶州、即墨,称为主城片区。

第三圈层是蓝谷、董家口、姜山、南村四大战略节点。

第四圈层就是平度、莱西,再向外就是都市圈尺度了。

其实,将城阳(包括城阳街道、流亭、棘洪滩)纳入主城,实现拥护环湾,这样的构想很早就有了。

根据《青岛城市规划与城市发展研究》一书记载,1935年在完成《青岛市施行都市计划案》后,当时的国民政府青岛市市长沈鸿烈曾提出长远发展计划——

一期为四川路到八大关,就是传统的老城区;

二期为为八大关到崂山区,也就是上世纪90年代的东部大开发;

三期为流亭、城阳、棘洪滩、胶州,并调头由传统城区向北开发,并最终环绕胶州湾到达西侧。

这里的三期与当前城阳与主城区一体化很有契合之处,所以说城市发展自有其规律。

城阳的土地面积有553.2平方公里,接近于现有市内三区和崂山的面积,这份“嫁妆”足够大。

这次,青岛以城阳为强壮的臂膀,拥抱湾区。

[贰]主城化,城阳南部先行

另外,青岛在2019年曾公布了青岛2050远景发展战略,我们再以它为指引,从更大时间尺度上,窥测城阳融入主城的发展路径。

城阳主城化 为什么80年前有人看到这个趋势

上图是青岛2050远景发展战略-青岛远景市域空间结构中,有关城阳部分。城阳与主城的联系大约分三条线:

西线是跨胶州湾至红岛,目前有8号线和跨海大桥,但中间没有城市空间联系;

中线是沿原沧口进入城阳,目前有1号线和重庆路,处于老城区,城市面貌的改变往往需要更长的时间;

东线是经由李村中心,经由城阳南部的夏庄,到达城阳中心。目前,对应的有黑龙江路、青银高速和规划中的15号线。

根据城阳区发布的新型基础设计划中明确表示,争取将地铁15号线一期纳入青岛地铁三期建设。

城阳在与主城融合的过程中,东线连接青岛城区东部的崂山金融区、浮山新区、新都心、东李。十多年间,沿东部已经形成财富聚集效应明显,财富的溢出效应也最大。

从区位上能明显看出,城阳南部在现有主城区与城阳中心的衔接处,将最先实现“主城化”。

尤其15号线,它南端是GDP近150亿的金家岭金融区,北端是千亿级规模的动车小镇,使得这条线产业与主城核心居住区兼而有之。

15号线一旦建成,将使城阳南部成为地铁上的主城区。从地产角度来看,城阳南部在这轮城阳定位切换当中,会有更大的发展潜力。

[叁]城阳南部因鑫江而改变

城阳主城化 为什么80年前有人看到这个趋势

根据克而瑞信息系统数据显示,2020年整体城阳南部商品住宅成交面积51万平米,比前一年成交面积翻番,市场规模扩容。

从客群看,以市区外溢为主。目前,主城四个区土地稀缺,住宅供应不足的问题会进一步显现。比如市北区,目前可售的商品住宅库存不到30万平米,只是去年全年销售的一半。

城阳则大力“开门纳客”,去年推出人才共有产权住房政策,吸纳人才生活工作在城阳。

该政策对于符合人才条件及在城阳工作人群,进行购房政策倾斜,个人承担总房款的70%,企业承担30%,产权共有。一至四层次的人才,共有产权期限为8年,8年后可申请30%产权无偿赠予。属于五至七层次的人才,共有期限为5-10年,到时个人回购30%产权。

据估算,去年在城阳南部有超过50%以上的购房者属共有产权购房,从长远看这会改变区域的人口结构,导入更多有知识背景、有消费力和创新力人群,为区域注入持续活力。

城阳南部房地产市场的主角一直是鑫江集团。根据克而瑞系统统计,过去5年区域内销售商品住宅2.5万套,鑫江的市场占有率超过一半。

不仅是市场占有率高,鑫江集团也是区域产品的引领者,26年深耕城阳南部,先后开发了21个精品项目,彻底改变了区域的居住环境和城市面貌。

长期以来,鑫江不断追求卓越的物业服务,使每个鑫江社区都拥有持续的生命力,为业主营造出幸福社区生活,也成为区域二手房市场的价格标杆。

鑫江集团还专注于区域的公共配套服务建设,提升区域商业能级,成功建设并运营了17万平米鑫江东方城购物中心和五星级的鑫江温德姆酒店。

[肆]鑫江·桂花园|汀香,最后的城市别墅

目前,鑫江东方城购物中心、鑫江温德姆酒店周边由于商业配套齐全、居住氛围浓,已经是区域中心,也会是主城北上途中的下一个主城区域中心。

在这里,鑫江开发有总建面60万平方米的鑫江·桂花园,分四期开发;今年,鑫江·桂花园|汀香主推最核心的叠拼别墅。

鑫江·桂花园每一期都以经典之作来打造。三期、四期进一步升级,引入新中式园林、新亚洲建筑风格,定位于崂山脚下一座城市核心的文化景观社区。

城阳主城化 为什么80年前有人看到这个趋势

鑫江·桂花园三期中式园林实景

该项目与主城区联系便捷,通过黑龙江路可以方便地到达新都心、李村中心。通过夏庄立体连接青银高速,可以快速到达崂山金融区和新机场及环湾各个城市节点。

鑫江·桂花园距离崂山西麓不到三公里,也因此令汀香别墅拥有观山效果。

与众多鑫江项目一样,在外部环境绝佳的同时,还不遗余力地打造社区内部生态环境。

桂花园在园林景观中植入垂丝海棠、玉兰、女贞、海桐等名贵树种,随风绕香,再移栽石榴树、柿子树、山楂树、李子树、银杏、朴树等,赋予园林丰富的层次。从已经交付的三期中,能实景体验中式园林一步一景的精妙所在。

鑫江·桂花园|汀香四期景观进一步升级,地面铺装以更有品质感的白色大理石为主调,并以玉为主题,筑造出一座温润如玉的城区低密社区。

唯有石材创造的质感方能超越时间,这也是鑫江社区历久弥新的秘诀。从尚在打磨中的汀香别墅实景展示区看到,一二层全部为石材立面,较三期又有明显升级,并雕刻中式纹饰,别墅外围围墙也全部从绿篱升级为石材,都是以终极别墅产品品质来打造。

城阳主城化 为什么80年前有人看到这个趋势

图为已经交付的鑫江·桂花园三期叠拼别墅,四期汀香别墅在产品上又有升级。

鑫江·桂花园|汀香户型面积在173-185平米,总价400万元左右,总价仅与浮山新区高层产品相当,但创造了稀缺的主城墅居生活。

不同于远离城市,以养生休闲为主的别墅社区,鑫江·桂花园|汀香别墅既有主城健全商业配套、便捷的交通,又临近崂山西麓,拥有自然环境优势,尤其适合于尚在事业上升级的活力型家庭。

同时,鑫江·桂花园|汀香别墅设计出院落、露台等高附加值赠送空,将墅居生活与崂山西麓的山水合而为一。上叠墅超大的观景露台,观崂山峰峦叠翠、白云出岫;下叠独享超大院落,养花品茗躬耕崂山脚下的生活。

大城之内,桂花园中,别墅亭台之上,观崂山山色葱茏、云舒云卷,坐等青岛主城北进的步伐。

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