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上海推出新房摇号积分制:优先满足无房家庭 首批入市楼盘已实施

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2月6日,上海新房摇号积分制正式落地实施。

自1月21日上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“沪十条”),提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度、优先满足“无房家庭”自住购房需求后,市场上就十分关注摇号新规内容及“无房家庭”的认定方式。

《每日经济新闻》记者注意到,上海“沪十条”后首批三个楼盘今天上午启动对外公开认购,分别是闵行区的永康城浦上雅苑、宝山区的经纬城市绿洲家园和嘉定区的峰范嘉苑。这三个楼盘均按照“沪十条”的相关规定,开始采用完善后的公证摇号选房程序,也就是新增积分制。

资料来源:亿翰智库整理

值得一提的是,上述三个楼盘均位于上海市郊,产品以刚需为主,均价4万~5万元/平方米。

认购规则中明确,楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时,将采取计分排序的方法,选取进入公证摇号选房的购房人。计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后,其余认购人不再进入公证摇号选房环节。

凡认筹人数超过规定比例的新房项目,都将启用计分制。总分由基础分和年限分两部分构成,其中基础分根据认购对象名下有房产、5年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分。

此外,无上海户口的家庭社保满60个月的首套房积分为56分,有上海户口的家庭(新上海人刚落户)社保满12个月的首套房积分为61.2分,这就意味着此项措施更偏向有上海户口的首套房家庭。而拥有上海户口的二套房改善家庭,即使社保算满,也仅有46.7分,目的明显是为保障刚性的住房需求。

上海闵行区永康城浦上雅苑认购规则 来源:上海建发浦上湾微信公众号

以建发开发的永康城浦上雅苑的认筹为例,当项目“拟认购对象的总组数与此次准售房源套数比超过1.3:1的,应当启动计分排序程序”“企业参与认购的,若项目启动计分排序程序,不纳入公证摇号名单”。这也意味着,认筹比超1.3:1的项目采用积分制排序,入围门槛按房源套数的1.3倍确定。而一旦采用积分制,企业购房只能在积分摇号买房之后。

具体来看,积分由基础分和年限分两部分构成,按照家庭积分顺序,由高到低的顺序摇号,并优先无房家庭。其中基础分根据认购对象名下有无房产、5年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分;年限分根据认购对象的社保缴纳月数和系数相乘算得,最终的总分根据基础分和年限分的总和得出。

其中,家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录4大因素各自拥有基本分。如果购房者全部满足4大因素,也就是本市户籍、家庭、无房、5年内无交易,那么最高可以得60分。而在沪缴纳社保则从2003年1月开始计算,每缴纳一个月社保加0.1分。按照今天新开的新盘情况,社保(2003年月1-2020年2月)最多可以增加21.7分。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,这一政策对于改善型置业人群不利,完全关闭了其通过摇号改善之路。而上海则更大程度向首套刚需倾斜,同时也关照到先卖后买的改善型家庭。积分方式相比于“一刀切”更公平合理,上海对“无房家庭”的认定政策相比于其他城市更为细腻一些。

同时,积分上明显偏向刚需。从积分制度来看,仅满足在沪手上无房且5年内无买房两项,即可以得到40分;而手上有房,5年内买过房的则只能得到5分。通过扩大积分的差距来实现在摇号过程中更有利于首套刚需的购房,对于缓解部分楼盘摇号过热也会起到直接的效果。

张波表示,“无房家庭”认定,也是对“假离婚”“赠与”等漏洞的封堵,对于楼市稳定起到的作用不容小觑。尤其是有对“假离婚”的限购要求,积分层面很难有空子可钻,公平性也将得到很好体现。

同时,对于“无房家庭”的倾斜明确体现了上海坚持“房住不炒”的定位,也是房地产回归消费属性的重要表现,在现行住房限购制度框架下,通过政策调整来优先满足“无房、自住”家庭的购房需求,同时也兼顾到改善需求,对于上海房地产市场整体平稳发展,房价和预期稳定都将起到重要作用。

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