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“双集中”供地新规落地 北京、天津等城也公布首批出让计划

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一天之内,两大城市同时发布今年首批宅地集中出让计划,总起拍价近1500亿元。4月7日凌晨,杭州57宗涉宅块集体挂牌,总出让面积301.8万平方米,总起拍价943.7亿元;同日,重庆发布今年第一批次宅地出让公告,共供应119宗宅地,共计约11280亩,总起始价549.23亿元。而不久前,北京、天津、广州、无锡、长沙等城市已经公布了今年第一批集中供地计划。


根据宅地“两集中”供应新规(集中发布出让公告、集中组织出让活动),全年集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动不能超过3次的城市共有22个,包括北上广深4个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆等18个二线城市。

值得注意的是,自2月下旬以来,天津、郑州、青岛等地已陆续发文,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。这也意味着土地市场的游戏规则迎来“大洗牌”,开发企业不仅仅面临着资金的巨大压力,更要为抢地的“决策”风险买单。

新规能否为地市降温?

在杭州,4月7日集中挂牌57宗涉宅用地,总出让面积301.8万平方米,总建筑面积757.2万平方米,总起拍价达943.7亿元,计划于5月7日、8日两天内集中出让。这也是截至目前已公布今年首批宅地供应计划城市中起拍总价最高的,远远高于北京、天津等城市,也超过了3月26日广州公布的挂牌总价901亿元。

值得一提的是,3月杭州楼市量价齐涨。克而瑞的数据显示,杭州3月共有483个楼盘成功转签房源,转签量达20034套,环比上涨39.5%,同比翻了一番多,更是创下近4年以来单月成交量新高。成交均价则达到29072元/平方米,也成为近一年以来的单月新高,环比上涨2.5%。

销售端持续高热之下,市场对“双集中”供地新规分散市场火力、为地市降温抱有极大的预期。杭州此次挂牌的57宗地块,涉及拱墅区、下城区、滨江区、西湖区、江干区、钱塘新区、萧山区、余杭区等。克而瑞的数据显示,杭州下城区、西湖区、萧山区新房成交均价环比上涨的项目居多,也是房企争相布局的热点区域。

而重庆首批供应的119宗住宅用地分散市场火力的作用较为明显,其中中心城区供应46宗,万州、涪陵、黔江等县则瓜分了剩余的73宗地。与杭州、重庆相比,北京为首批集中出让地块设置了更为严苛的条件,4月1日合共推地30宗,其中中心城区的朝阳区10宗、海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。针对位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗项目,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,同时首次引入了房屋销售价格引导机制,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,每一地块房屋销售价格指导在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。

房企拿地策略迎来考验

一边是作为面粉的土地价格不断抬高,一边是作为面包的新房价格受到限制,房企从对利润的期待已经从“翻倍”回归到了抠成本、抓管理。如今,22个热点城市实施“双集中”供地新规,或让房企在巨大的“试错成本”面前更加谨慎。同策研究院宋红卫向《每日经济新闻》记者分析认为:“集中供地除了融资能力以外,更多考验房企对于城市布局和投资风险的把控。房地产行业已经进入到低利润发展阶段,也意味着房企的投资决策不容许出现任何差错,尤其是投资拿地的决策。如果城市布局出现失误,地块拍错了,会直接影响到整个房企半年的净利润甚至更多,严重的可能还会导致现金流断裂。”

不同规模房企在“双集中”供地新规面前反应各异,但共同的关键词都离不开“调整”。

万科董事会主席郁亮就在业绩会上表示:“如果有时候净负债率低一点,那是万科为了等待机会。比如今年土地集中供应问题,对企业的资金实力要求来说有很大弹性。我们18%的净负债率,也可能正是为了等待市场出现此类变化的机会。”

以合作开发起家并以此作为重要发展手段的祥生控股则认为,集中供地更有利于自身的发展。祥生控股集团执行董事兼副总裁韩波回答记者提问时表示:“集中供地政策有利于促进祥生这一类企业的发展,同时提升行业合作开发比例。”

“从头部房企来看,在22城的土地市场竞争会更为激烈,尤其是核心优质地块,必然出现新的‘地王’。”宋红卫告诉记者,如果站在中小房企的角度来看,所谓的拿地战略就是要与品牌房企错开竞争,即品牌房企的资金火力集中在22城的时候,竞争较弱的三四线城市可能为中小房企提供了短期拿地的时间窗口。

中小房企或转战三四线

多位业内人士表示,“双集中”供地新规除了对“击散”资金对于热点区域的围剿,更有可就此改变土地市场的格局。中小房企的土地争夺战,有可能从热点一二线城市转战至三四线城市。

但事实上,三四线城市地价目前也已处于高位。易居研究院《百城住宅用地价格报告》显示,今年1~2月份,64个三四线城市居住用地价格为4128元/平方米,同比上涨34.4%,涨幅明显大于一二线城市。

而从历史数据看,三四线城市年初以来累计地价同比涨幅为最近36个月的最大值。报告同时提出,尤其是在“双集中”供地新规下,一些二线城市拿地的不确定性或增加,此时房企从地价成本控制和拿地机会等角度出发,或会加快进入部分重点三四线城市,进而推高这些城市的地价。

从全国范围内热度较高的长三角来看,宋红卫向《每日经济新闻》记者指出,“双集中”供地新规对于长三角的市场格局会有一定影响,部分县级市土地市场将会升温。

“目前长三角核心城市的集中供地政策陆续落地,也即将进入供地阶段,这些城市势必迎来拍地大战,这将是头部房企及地方房企的主战场,中小房企原来布局的核心长三角二三线城市也因为前期市场热度升温而调控不断加码,直接导致利润进一步挤压。同时,拿地难度也在上升,部分房企会开始转战县级市,尤其是核心城市周边的县级市,因此未来这些区域的土地市场热度进一步上升。”宋红卫说。

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