重磅!《青岛市 “十四五”住房发展规划》发布 将新增住房70万套

7月19日，青岛市住房和城乡建设局发布了《青岛市“十四五”住房发展规划》。

此次规划范围为青岛市全域（市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市）城镇开发边界范围内的城镇住房。

为了顺应“多元化”的趋势变化，“十四五”时期，青岛市城镇住房发展，将从以购为主转向租购并举，从以满足数量需求为主转向量质并重，从以增量扩张为主转向增存并进。

《规划》提出，未来五年，青岛市城镇住房发展要努力实现以下主要目标——

城镇住房发展水平稳步提高，住房需求、布局、品质、投资、分配结构更加优化，实现更高水平的供需平衡；房地产市场保持长期平稳健康发展，新市民、引进人才住房需求充分保障，住房发展模式不断转型，实现全生命周期管理，住有所居、住有宜居、职住平衡水平明显提高，住房发展与城市发展、国民经济发展更加协调。“十四五”时期，全市新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36.2平方米。

此外，还要稳地价、稳房价、稳预期，完善由租赁型和产权型商品住房组成的市场化住房供给体系；推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖，建立健全由租赁型和产权型公共住房组成的住房保障体系；以新市民和引进人才需求为主要出发点，优化住房租购结构。租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15%以上；提升住宅和住宅小区设施配置标准，提升养老扶幼能力，促进物业服务管理提质扩面。推进城镇老旧小区改造。

根据《规划》，我市“十四五”时期城镇住房发展主要任务包括：

完善租购并举的住房供应体系、保持房地产市场平稳健康发展、大力发展住房租赁市场、健全住房保障体系、全面提升居住品质、创新住房管理方式、深入推进城镇老旧小区改造、优化提升社区服务和治理、推动房地产业转型升级、完善住房公积金制度。

其中，“租购并举”是我国未来住房发展的大趋势。《规划》提到，要构建“2×2”住房供应体系。青岛市城镇住房，按照供给渠道和方式不同，分为商品住房和公共住房两类。商品住房完全市场化，由社会投资建筹，公共住房利用公共财政或公共政策支持建筹。同时，根据使用权获取方式不同，分为产权型和租赁型两类，商品住房分为租赁型商品住房和产权型商品住房，公共住房分为租赁型公共住房和产权型公共住房。此外，合理配置各类住房供给结构，根据各类群体住房需求，公共住房与商品住房新增供给套数占比原则上按4∶6控制。

《规划》提出，要以新市民和引进人才需求为主要出发点，优化住房租购结构。至规划期末，全市租赁住房总面积超过5000万平方米，达60万套（间），租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15%以上。

大力发展住房租赁市场成为未来我市城镇住房发展的重点，主要措施包括：

一是完善多样化多渠道的房源供应体系。以企事业单位自有土地、协议出让土地、整体出让租赁住房用地等国有土地供地渠道集中新建租赁住房；利用国有土地配建租赁住房，按照规划住宅建筑面积的10%-45%实施配建。探索支持利用集体建设用地按照空间规划建设租赁住房。推动低效存量非住宅房屋改建租赁住房，盘活低效闲置住房用于租赁。

二是培育专业化规模化的市场供应主体。发挥国有企业引领、规范和调控作用，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，鼓励具有一定规模和运营经验的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，实施规模化租赁服务。支持物业服务企业、中介机构和各类投资主体开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营。

三是提高规范化信息化监管服务水平。构建统一的租赁市场房源和交易数据库，对全市住房租赁市场运行进行动态监测。加强市场主体和从业人员动态化监管，实现房地产经纪机构及其从业人员在平台实名备案管理和信用管理。推动规范化便捷化的租赁线上交易。

四是逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务，重点实现承租人在教育等基本公共服务方面与周边购房人逐步同权。

“来了就是青岛人”，面对新市民，这份诚意要落实在住房上。《规划》中，“保障扩容提效”依旧是“十四五”期间青岛住房发展的着力点。坚持政府保障托底，统筹考虑城镇中等偏下及以下收入家庭、新市民和引进人才的住房保障需求，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖，提高居住证持有人对住房保障的实际享有水平。建立健全由租赁型和产权型公共住房组成的住房保障体系，规划新增公共住房26万套左右，占全部住房供给的37%。

《规划》中明确了具体的实现路径——

一是完善住房保障制度。合理有序扩大保障范围，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖。对低保和低收入住房困难家庭应保尽保，加强对新市民、引进人才的住房保障，对“夹心层”提供适当住房保障支持。

二是优化多主体多渠道公共住房建筹方式。积极推动住房保障方式从政府单一供给转向政府、企业和其他机构多主体供给。采取配建、集中建设和盘活存量相结合的方式，多渠道筹集公共住房房源。

三是合理调配公共住房供给结构。统筹考虑土地供应和合理的租售比例关系，建立租赁型、产权型公共住房类型之间动态转换机制。

四是优化公共住房空间布局。积极推动公共住房与商品住房配套建设，实现公共住房布局空间相对均衡。推进以公共交通和轨道交通为导向的TOD开发模式，提高在公交站点周边地区和新市民、引进人才较为集中的各类就业中心周边地块的公共住房供给。

五是提高公共住房运营管理能力。健全公共住房资格审核信息比对机制，进一步提高资格审核精准化水平。加强租赁型公共住房租赁监管，严格配租备案制度。建立完善公共住房信用评价机制，积极引入智慧门禁等物业管理方式，提高公共住房管理服务效率。

《规划》中还提到，要构建“优化提升区、重点拓展区、远郊发展区”的住房发展总体格局。各分区以差异化的城市建设、功能提升、产业发展为引导，完善住房供给。

优化提升区包括市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域是青岛市行政、文化、金融、科教、商贸、商务、旅游度假为主体的综合功能区，也是青岛市历史文化风貌、滨海特色风貌集中区和城市功能疏解区。未来新增住房需求旺盛，而城市空间可拓展潜力较小。

重点拓展区包括西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市。该区域是青岛市城镇发展空间拓展重点区，是青岛市着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区，也是实施国家海洋强国战略、产业升级和承接功能疏解的核心区域。上述各区是承载人口和空间拓展的主要板块。

远郊发展区包括平度市、莱西市。该区域是青岛市推进新型城镇化、提升生态环境保护水平、城乡统筹发展的重要区域，也是重要的先进制造业基地。住房市场以周边进城农民首次购房和本地居民改善性购房为主。

从目前全市住房去化周期情况来看，大部分区（市）新增住房以新建为主，部分区（市）住房库存较多，须在优先消化存量的前提下合理安排新建住房。

优化提升区———市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域城市空间可拓展范围小、新建住房潜力有限，而每年新就业人口规模占比高，新增住房需求旺盛。规划市南区新增住房约1万套，市北区新增住房约4.4万套，李沧区新增约5.4万套，崂山区新增住房约2.9万套。市南区和崂山区土地情况紧张，应积极结合城市更新，挖潜闲置用地，适度新建住房。市北区目前去化周期较长，需优先消化存量。

重点拓展区———西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市。重点拓展区作为青岛市未来新增住房供应的主要区域，除满足本地居民的首次购房和改善性需求外，还需满足优化提升区外溢的购房需求。规划西海岸新区新增住房约19.2万套，新增供给超过全市的1/4，是新增住房的主要区域，城阳区新增住房约12.1万套，即墨区和胶州市新增住房约9.4万套和8.4万套。胶州区目前住房库存相对较高，需考虑优先消耗库存；即墨区、西海岸新区目前去化周期相对合理，但由于近年来供地和新建住房规模持续偏大，潜在库存较高，需结合库存变化谨慎新增住房用地供给。

远郊发展区———平度市、莱西市。未来两市要加快城镇化进程，稳定土地和商品住房供应规模，防止住房市场过大波动。规划平度市、莱西市新增住房约4.6万套和2.6万套。当前莱西市和平度市住房去化周期较长，住房库存相对较高，其新增住房要优先消化库存。

优先挖掘成熟配套和交通便利地区的供给潜力。新建住房优先布局在交通便捷、就业机会多、生活配套完善的区域，进一步完善周边教育、医疗等公共服务配套。各区应积极结合城市更新，推进低效用地利用和功能合理置换。围绕年轻租客偏爱的活力商圈和消费中心，以公共交通为导向，积极挖潜地铁站点1公里范围的存量空间，新建和改造住房。

围绕就业中心地区全面增加住房供给。合理引导北岸城区、西岸城区等有序接纳东岸城区的外溢居住需求。在龙泉-姜山产业组团、上合-高新区-南村产业组团、董家口三大产业组团；浮山湾、金家岭、唐岛湾三大总部片区；以及中国(山东)自由贸易试验区青岛片区、古镇口军民融合创新示范区、青岛蓝谷等重点发展地区周边，适度增加居住和配套设施用地，形成产城融合的有机组团。

紧密结合人才就业分布配置公共住房。重点在人才引进量较大的地区，围绕高科技工业园区、海洋科学城、国家实验室等未来重点打造的科研、产业园区，增加适应人才需求的租赁住房供给。鼓励在西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市选取高铁站周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇，满足各层次人才居住需求。

实施职住平衡政策引导分区。以最新国土空间总体规划确定的组团为核心依据划定职住政策引导区，对引导区内就业员工实行租赁型公共住房和人才住房的优先配租。努力实现90%的就业人口组团内居住，实现组团职住平衡。

从优化住宅用地供应和管理、完善住房税收体系、健全住房金融政策三个方面进行。

其中优化住宅用地供应和管理主要包括：

构建多元化供地格局。依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足本市经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，编制住房发展规划和计划，统筹安排住房建设所需用地，保证住宅用地供应平稳有序。鼓励盘活存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。探索支持利用集体建设用地按照城市空间规划建设租赁住房。探索宅基地等非经营性建设用地参与城市建设的试点。

合理确定土地供应时序。科学编制年度住宅用地供应计划，定期向社会公开住宅用地供应中期规划、住宅用地年度供应计划和三年滚动计划，提高供地执行率。调整城镇建设用地年度指标分配依据，建立同吸纳农业转移人口落户数量和提供公共住房规模挂钩机制。结合土地资源分布和住房保障需求情况，将公共住房建设用地落实到具体项目和地块，确保及时供应，涉及新增建设用地的，优先安排，单列指标应保尽保。

围绕“三稳”目标实施地价房价联动管理机制。以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标，科学设定地价增幅、房价增幅、杠杆率的年度量化指标，并对目标完成情况进行考核问责。根据房地产市场运行情况，探索采取限地价、限房价、竞品质、竞自持等土地出让方式，建立地价和房价联动机制，稳定市场预期。

完善住房税收体系包括：

落实住房交易环节差异化税收政策。按照国家税收政策规定,适度增大投资性住房交易成本,降低刚需住房交易成本。对居民购买自住型和改善型住房给予一定税收支持,同时对购买投资性和投机性住房通过税率进行调节。

以落实税收减免政策为重点支持住房租赁市场发展。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,落实个人所得税、住房出租税收等优惠政策。探索个人出租住房税收综合征收方式,完善法律法规,对个人出租住房缴纳的各项税收综合征收的基础上,适当降低综合征收率。

健全住房金融政包括：

继续实施房地产业金融宏观审慎监管。合理控制房地产贷款占比,坚持将房地产信贷调控和优化银行信贷结构相结合。强化债券融资、信托资金、理财资金、资管计划等各类资金监管,防止资金违规流入房地产。加强房地产企业融资行为监管,综合运用各种工具对房地产融资进行逆周期调节,促进房地产金融与宏观经济相协调。强化对房地产整体融资状况的监测,对房地产开发企业各类融资实行全口径管理,开发建设融资以项目为主体。严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强住房用地购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。加强个人住房贷款总量调控管理,强化对借款人还款能力的审查,严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格执行差别化信贷政策,加大对刚需购房居民合理购房需求的金融支持力度,抑制投资性、投机性购房需求。推动完善金融系统考核机制,确保房地产金融政策措施落实到位。

加大住房租赁市场投融资支持。探索土地出让收益转化为股权投资、投资方债务权益转化为股权权益等模式,降低租赁住房建筹成本。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品,向住房租赁企业提供金融支持;鼓励政策性金融机构比照保障性住房建设和棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务,鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道,支持发行企业债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。研究推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。

拓宽公共住房资金筹集渠道。完善政府投入引导、市场化运作机制,多渠道筹措公共住房建设和运营资金。引导银行、险资企业等金融机构,加大对公共住房建设和运营的投入;研究通过发行地方政府专项债券等方式,多元化筹集资金。(青岛锐理)