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青岛发布存量房交易备案办法征集意见稿

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8月12日,青岛自然资源局发布《青岛市存量房交易网上备案办法(征求意见稿)》。


内容要求:

房地产经纪机构接受存量房出售或出租经纪委托前,应按照有关规定查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并通过服务平台查询房屋是否存在查封、抵押、按政策为满足上市交易条件等限制交易或者权利负担的情形。

委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

房地产经纪机构、住房租赁企业应遵守存量房交易网上管理的各项操作规程,将房源信息上传服务平台,并对所提供和填写信息的真实性和合法性负责,不得通过网上操作系统发布与存量房交易业务无关的信息。

录入发布房源信息,应上传房源的权属证明、产权人身份证明、已备案的经纪服务合同或租赁托管合同、存量房买卖/租赁合同示范文本、户型图、拟出售/出租价格、房地产经纪人信息、代理人员信息等材料,备案机构通过系统验核无误后生成房源核验码,同步在“青岛网上房地产”公示该房源区域、面积、户型、拟出售/出租价格等。

房地产经纪机构、住房租赁企业在经营门店、网站、APP等渠道发布出售房源信息时,应同时公布房源核验码。

全文如下:

第一条【目的】为规范本市存量房交易活动,提高房屋交易管理服务效能,向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务,营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境,促进房地产市场平稳健康发展,依据有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区域内国有土地上存量房的交易(包括买卖和租赁),均按本办法规定实行管理。

本办法所称存量房是指除房地产开发企业用于销售的新建商品房屋之外的,已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

第三条【职能分工】青岛市住房和城乡建设局负责对本市存量房屋交易工作进行监督指导。

市房屋交易服务机构承担全市存量房交易服务平台建设、运行维护工作,负责市南区、市北区、李沧区存量房网上交易管理的具体实施工作,指导各区(市)存量房网上交易管理的工作。负责跨区域和影响重大的因存量房交易活动产生的违法违规、投诉行为的调解、查处。

各区(市)城乡建设部门(以下简称备案机构)承担本辖区存量房交易管理的具体实施工作,包括存量房交易信息发布、档案信息查询、合同网签备案、市场监测等事项,负责本辖区内住房因存量房交易活动产生的违法违规、投诉行为的调解、查处等工作。

第四条【备案方式】

存量房网上交易操作系统为“青岛市房地产交易服务平台”(以下简称“服务平台”),交易当事人应按本办法规定,通过服务平台办理各项业务。

市房屋交易服务机构应在各备案机构政务窗口的基础上,推行“互联网大厅”模式,利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术,加快移动服务端建设,实现存量房交易掌上办理、不见面办理。同时将服务平台端口延伸至房地产经纪机构、住房租赁企业、金融机构、街道社区、公证机构、物业服务企业等公共服务点,方便房屋交易主体就近办理、当场办结。

第五条【主体入网】开展房地产经纪活动的房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,向所在区(市)备案机构和市房屋交易服务机构申请办理服务平台用户认证。

住房租赁企业应当在开展经营前,向所在区(市)备案机构和市房屋交易服务机构申请办理服务平台用户认证。其他机构出(转)租房屋或承租房屋自用的,应当通过服务平台办理用户注册。

个人通过服务平台办理相关业务的,应当实名认证注册。

平台用户认证有效期一年,房地产经纪机构可在有效期届满前30日内申请办理续期手续。

第六条【信息公示】市房屋交易服务机构应及时将已认证的房地产经纪机构(含分支机构)、住房租赁企业的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或负责人、注册资本、房地产经纪人员、从业人员名单等信息通过服务平台的信息发布系统“青岛网上房地产”向社会公布,供交易当事人选择。

第七条【机构变更】房地产经纪机构、住房租赁企业的名称、法定代表人、注册地址、联系电话等用户信息及其分支机构、从业人员发生变化的,应当自信息变化之日起7日内,通过服务平台办理信息变更。

经纪机构不再符合网上交易服务条件的,应在30日内向备案机构申请注销其服务平台用户认证,逾期未申请的,备案机构有权予以撤销。

第八条【房源委托】房地产经纪机构接受存量房出售或出租经纪委托前,应按照有关规定查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并通过服务平台查询房屋是否存在查封、抵押、按政策为满足上市交易条件等限制交易或者权利负担的情形。

委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

第九条【经纪合同】房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同,应加盖经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。

房地产经纪服务合同签订后,应在服务平台录入合同当事人主体信息、服务内容、服务费用、委托期限等信息,完成网上备案,并在服务平台发布委托交易房源信息。

第十条【房源发布】房地产经纪机构、住房租赁企业应遵守存量房交易网上管理的各项操作规程,将房源信息上传服务平台,并对所提供和填写信息的真实性和合法性负责,不得通过网上操作系统发布与存量房交易业务无关的信息。

录入发布房源信息,应上传房源的权属证明、产权人身份证明、已备案的经纪服务合同或租赁托管合同、存量房买卖/租赁合同示范文本、户型图、拟出售/出租价格、房地产经纪人信息、代理人员信息等材料,备案机构通过系统验核无误后生成房源核验码,同步在“青岛网上房地产”公示该房源区域、面积、户型、拟出售/出租价格等。

房地产经纪机构、住房租赁企业在经营门店、网站、APP等渠道发布出售房源信息时,应同时公布房源核验码。

提供存量房交易服务的网络信息平台,应与服务平台对接,核验房源信息发布者的真实身份信息及主体资格,不得为信息不实或未备案、被列入经营异常名录的企业及其从业人员发布房源信息。

第十一条【新建改建房源】集中新建、改建租赁住房项目应按规定进行信息登记。

市房屋交易服务机构对测绘成果及相关材料审核后,建立楼盘表,纳入服务平台分类管理,按规定办理信息采集、项目入网、房源发布、合同网签备案等手续。

第十二条【网签备案】当事人就存量房交易事宜协商一致后,签订存量房交易合同。房地产经纪机构、住房租赁企业可直接使用服务平台提供的信息系统终端,也可以通过自有系统与服务平台对接方式,备案以下内容:

(一)主体信息。交易当事人各方的身份信息;

(二)房屋信息。房屋基本属性、用途属性、政策属性、安全属性等(可通过数据共享推送);

(三)交易信息。交易价格、金额、付款方式等,租赁合同还应包含租赁合同期限、租金押金及其支付方式等;

(四)签章信息。交易当事人的电子签章或纸质合同签字盖章的扫描件。

(五)其他信息。房屋租赁信息(租赁期限、租赁收益等)、抵押信息(抵押权人信息、抵押金额等)、居住权人信息等。

未经经纪机构自行协商成交的,存量房交易双方当事人可在签约公共服务点办理存量房交易合同网签备案手续,并可通过服务平台对房屋权利状况和自然状况进行核验。

当事人提供的身份证件无法在公共服务点或经纪机构网点完成核验的,或无民事行为能力和限制民事行为能力人权益的,相关人员须携带证明材料至备案机构办理合同网签备案。

第十三条【备案确认】服务平台自动完成合同的校验,即时完成交易合同网签备案,向当事人反馈信息、发送交易合同密码。服务平台的房源发布系统房源信息栏内显示该房屋为“已签约”。

买卖当事人可凭合同密码打印或查询已签约合同,并在合同约定时间内,持规定的材料向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。

租赁当事人凭合同密码打印或查询合同和住房租赁登记备案证明,也可到各租赁服务网点出具纸质住房租赁登记备案证明。住房租赁登记备案证明有效期为备案合同的租赁期限,在备案证明有效期内,承租人可按规定享受公共服务事项。

第十四条【资金监管】存量房交易双方当事人约定进行交易资金监管的,当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。交易资金不得挪作他用,房屋完成转移登记后应立即划转。由房地产经纪机构撮合成交的存量房买卖,佣金也应纳入资金监管范围。

住房租赁企业在商业银行设立的住房租赁资金监管账户,应通过服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时,应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的,或单次收取押金超过1个月的,应当将收取的租金、押金纳入监管账户,并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

第十五条 【备案变更注销】存量房交易合同网签备案后、不动产登记机构受理前,当事人协商一致同意变更、解除、续租或撤销合同的,各方当事人可共同通过服务平台自行办理。

经仲裁机构、人民法院生效法律文书确认合同解除、无效或被撤销的,一方当事人可到备案机构单方申请注销合同备案。

第十六条 【信息共享】住房城乡建设、自然资源、公安、财政、民政、人力资源社会保障、金融、税务、住房公积金、教育、市场监管、统计、法院等部门和单位应加快建立信息共享机制,为当事人办理税务、贷款、住房公积金、不动产登记、子女入学、市场主体登记、强制执行等业务和公共服务提供便利。

第十七条【市场监测】市房屋交易服务机构应当根据存量房网上交易服务平台提供的信息,做好存量房交易信息的采集、汇总和统计工作,建立和完善存量房交易市场运行的监测、分析和报告制度。

第十八条【信用管理】市房屋交易服务机构应建立房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员的信用档案,定期向社会公布诚信情况,并将失信信息按规定归集至本市公共信用信息服务平台。

市房地产业协会要充分发挥作用,制定执业规范、职业道德准则和争议处理规则,定期开展职业培训和继续教育,加强风险提示。房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员要自觉接受行业自律管理。

第十九条【违规处理】住房城乡建设部门应做好日常抽查和定期检查工作,对房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员违反本办法规定的,应当责令其整改,在整改期间暂停其服务平台使用权限;对拒不整改或整改不到位的,可采取限停服务平台使用权限、媒体曝光等措施,作为不良记录计入其信用档案并向社会公布;对违反法律法规的,依法追究相应责任。

第二十条【平台要求】对违规发布房源信息的机构及从业人员,住房城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息,网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台发现违规发布房源信息的,应当立即处置并保存相关记录。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的,网信部门可根据住房城乡建设等部门的意见,对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

第二十一条【有效期】本办法自 年 月 日起实施,有效期至 年 月 日。

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