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两个多月来土地市场冷热不均 二三四线城市大批量地块流拍

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原标题:两个多月来土地市场冷热不均 二三四线城市超500宗地块流拍

22个重点城市首批集中供地,无疑是上半年土地市场的关注焦点。在首批集中土拍中,杭州、宁波、苏州等热点城市均出现过一波热潮。不过,若扩展至普通二线及三四线城市综合来看,土地市场则明显“冷热不均”。

据统计,仅6~7月,二三四线城市就有494宗地块流拍,而进入8月后,全国已有33宗地块流拍。


在各地楼市调控不断加码,以及“三道红线”融资政策及40%拿地销售比限制之下,下半年土地市场是否会有所转凉?对此,地产行业资深人士毛呈飞告诉《每日经济新闻》记者,北方及华东的土地市场在上半年尾声已经出现下行势头。下半年,在40%拿地销售比限制下,百强房企中或有两成企业无法拿地。

8月流拍地块达33宗

8月2日,浙江丽水一宗地块流拍,温州则有3宗地块临出让前终止;7月30日,金华1宗地块流拍……据记者不完全统计,截至目前,今年浙江已有近30宗地块流拍。

再看相邻的江苏,据好地大数据统计,今年以来,共有56宗涉宅地陆续流拍或撤销出让,主要集中在3月和5月,其中又以南通数量最多,达到19宗;苏州、徐州、盐城、宿迁等城市亦出现土地流拍或撤销情况。

数据统计显示,今年6~7月,二三四线城市共有494宗地块流拍,其中二线城市86宗,三四线城市408宗。进入8月份以来,全国流拍地块已达33宗。

业内人士表示,当资金链收紧、房企市场预期下降,土地市场降温就不可避免。“但在江浙,撤销和流拍的地大多是位置较差的,优质地块的热度依然偏高,房企整体拿地意愿较强。现在是明显的分化阶段,好地不愁嫁、差地愁生计”。

“土地流拍不代表土地市场遇冷,还要同步参考土地溢价率来综合分析,才能对土地市场有个全面的解析。”业内人士表示。以杭州为例,在首批集中土拍中,杭州以1178亿元的成交金额排名全国第一。不过由于第二批集中土拍将首次试行“竞品质”规则,且溢价率上限由之前30%调整为20%(“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%),同时竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。多位业内人士认为,这或将是杭州第二批集中供地表现的最大变数。

据统计,7月杭州市区新建商品住宅供应9126套,环比下降32%;网签成交10821套,环比回落39%,为今年以来最低月份。二手房方面,杭州市区共计成交6314套,环比下跌22.2%,为近5年来同比新低。预计后续杭州楼市会持续降温,受此影响,土地市场也将大概率走弱。

在南京、苏州等热门城市,优质土地自然能保持一定关注度,但品相一般的地块就要考虑流拍风险。江苏的二级城市的土地市场则大概率有下行压力,如近期盐城、南通已出现土地流拍的情况。

季有国告诉记者,目前市场压力比较大,有个别城市甚至出现了开盘只卖了两套房子的情况。能级、人口、产业经济总量低的城市,楼市会陆续出现回调。

张波则表示,南京、苏州、南通、徐州都是调控不断收紧的城市,土地流拍本身和城市有一定关系。如盐城、泰州等市场的热度本身在江苏属于偏低,南通今年的市场热度相比前几年也有所降低。

此外,苏州、无锡等热点城市增加了土地出让的附加条件,这也是导致流拍的重要原因。如苏州常熟城铁片区的地块,要求建设智慧社区,并配建文商旅综合体及商务办公建筑,对于房企本身的资质要求就会偏高。

二批集中供地热度降低?

在房地价联动以及土地侧调控从严的大背景下,出让土地本身对房企的要求会进一步提升,对地价的控制力度会进一步加强。如在首批集中供地中,限地价、触顶摇号、杜绝马甲等土拍规则对高溢价率起到了一定抑制作用;在第二批集中供地中,杭州等部分热点城市继续给土拍规则“打补丁”。

业内人士表示,今年整体来看是供应减少,下半年土地市场将出现回落,房企利润也会有所恢复。

季有国预测,受到集中供地影响,土地流拍的影响还没有完全显现。第一梯队房企还是会按照节奏走,但TOP50以后的企业会延缓拿地频次。“最近的土地流拍增多只是一个开始,下半年可能会愈演愈烈。”

毛呈飞告诉记者,上半年在热点城市集中供地中拿地的企业,有些地块因为利润空间小,下半年会非常难受。尤其在杭州和宁波拿地的企业占到多数,利润空间较低。如杭州去年土拍平均利润只有4个点,今年上半年整个土拍净利润率平均只有1.2个点。“下半年杭州的摇号人数不会减少,但随着楼市调控不断加码,接下来杭州市场依旧会高位盘整”。

毛呈飞表示,北方及华东的土地市场在上半年尾声已经出现下行势头。下半年,百强房企中或有两成企业无法拿地。

毛呈飞的观点基于两个方面:一是楼市对土地市场的影响不容忽视,银行对于二手房贷款持续收紧,导致很多购房人交易没有额度,导致市场下行;二是开发商在融资端“心有余而力不足”,继“三道红线”之后,房企被要求拿地金额不得超年销售额40%。

季有国也告诉记者,百强房企上半年拿地比较多,有些企业指标基本完成了,现在又限制“拿地金额不能超过销售金额的40%”,钱袋子收紧了,拿地热情会相对减弱。以华东土地市场为例,下半年大概率会热度下滑。

《每日经济新闻》记者梳理发现,上半年已有中国铁建、中交地产等10余家房企的拿地销售比超过40%;拿地销售比30%~40%的房企亦超过10家。这也意味着,上述这些上半年大肆拿地的房企,在下半年的第二、三批集中土拍中出现的可能性会变小。

业内人士表示,预计今年第二批集中供地的热度将是这三批里最低的。一方面是这个时候拿的地在年内是完成不了转化的,每年在这个时候房企的拿地意愿都不是特别高。第一批集成中供地抢到地的还没卖房回款,土地还相对充裕,年底或者说第三批集中供地还会再好点。“另外受投销比40%影响,企业拿地会更谨慎”。

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