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《青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则》公开征求意见

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关于对《青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则》公开征求意见的通知



为规范我市商品房预售资金监管,确保预售资金用于商品房项目工程建设,维护商品房交易当事人的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,市住房和城乡建设局起草了《青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则》。在前期征求各方面意见的基础上,现通过市住房和城乡建设局网站予以公布,公开征求社会意见。

请于2021年11月20日前将书面意见反馈青岛市房地产事业发展中心(地址:市南区香港中路126号观海楼509,联系人:王美丽,联系电话:0532-82681717,邮箱qdfwjyzx@163.com)。

附件:青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则(征求意见稿)

青岛市住房和城乡建设局

2021年10月21日


青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则

(征求意见稿)

第一章  总  则

第一条【目的】  为规范我市商品房预售资金监督管理,确保预售资金用于商品房项目工程建设,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据有关法律法规和《山东省商品房预售资金监管办法》(鲁建房字〔2017〕1号)(以下简称省办法)规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条【适用范围、名词解释】本市行政区域内商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理,适用本细则。

本细则所称商品房预售资金(以下简称预售资金),是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人,承购人按照商品房买卖合同(含认购协议)约定支付的全部房价款。

本细则所称预售人,是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本细则所称承购人,是指购买预售商品房的单位或个人。

本市经济适用住房、限价商品住房、人才住房预售资金不纳入监管范围。

第三条【分工】  青岛市住房和城乡建设局(以下简称主管部门)是本行政区域内预售资金监管行政主管部门,负责监督指导全市预售资金监管工作。负责全市预售资金监管系统(以下简称监管系统)建设、维护及网络信息技术支持工作,具体承担市南区、市北区、李沧区商品房预售资金监管工作。

各区(市)住房城乡建设主管部门(以下简称监管机构)按照职责分工,具体负责本区域内预售资金监管工作。

监管银行对预售资金的监管行为及其他相关工作依法受人民银行青岛市中心支行及区市支行和银保监会青岛监管局监督检查。

第四条【监管资金流向】商品房预售资金必须优先用于有关的工程建设,主要包括项目的建筑安装、区内配套建设等。全装修的项目,还应当用于建筑及其附属设施的装修装饰工程等。

第五条 【监管额度】 工程建设费用总额按商品房项目自取得商品房预售许可证始至项目取得现售备案证明所需工程建设费用核定,即批准预售的商品房建筑面积与单位工程建设费用的乘积,按本细则规定纳入协议监管,称预售资金协议监管额度(以下简称协议监管额度)。

单位工程建设费用标准由主管部门组织相关专业机构结合建筑结构、房屋用途、层数等因素综合测定,并根据市场情况调整公布。一般按照建筑工程平方米建安造价平均值加20%区内配套费用确定。

实行全装修的项目,还应当将装修装饰费用按1500元/平方米计算,纳入监管。

第六条【信息化监管】监管机构应当通过监管系统与商品房预售许可、房屋交易合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息,对预售资金实施信息网络化、自动化监管。

第二章  监管银行及账户

第七条【监管银行】  具备下列条件的商业银行(以下简称监管银行)向主管部门提出申请,经审核确认后,应当与主管部门签订预售资金监管金融服务协议并由主管部门公告,可以配合各监管机构开展预售资金监管业务,提供相应的金融服务:

(一)在本市设有营业网点,承诺遵守我市预售资金监管规定的分行级及以上的商业银行;

(二)具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力、承担预售资金监管风险的能力;

(三)近3年内未发生金融风险及重大违约事件;

(四)网络技术条件能够与监管系统兼容对接并实时导入资金出入账信息。

监管银行应在各区(市)指定一家综合性支行(以下简称承办银行)承办本辖区内的预售资金监管业务。

第八条 【监管账户】  申请商品房预售许可的房地产开发项目应当纳入预售资金监管范围。预售人申请商品房预售许可前,应当选择并确定承办银行,按照一个商品房预售许可申请对应一个账户的原则,开立预售资金监管专用存款账户(以下简称监管账户)。承办银行在该监管账户下按楼栋为基本单元设立监管登记台账,记录预售资金收存、支取等情况。

第九条 【监管协议】预售人、承办银行、监管机构应共同签订预售资金监管协议,明确各自的权利、义务、责任。签订监管协议时,预售人应当会同承办银行向监管机构提供下列资料:

(一)承办银行资料;

(二)《建筑工程施工合同》;

(三)预售人向施工单位提供的工程款支付担保材料;

(四)《商品房预售方案》。

未开立监管账户并签订预售资金监管协议的,不得核发《商品房预售许可证》。

第十条【账户变更】  监管账户设立后,预售人不得擅自变更。确需变更监管账户的,预售人应当与原承办银行共同向监管机构申请并经审核通过后,与新承办银行重新签订监管协议,并将原监管账户的结余资金转入变更后的监管账户。

第三章  预售资金收存

第十一条【资金收存】  监管账户是预售资金收存的唯一账户,预售人销售商品房时,应当将预售资金监管相关规定告知承购人,并将承办银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示和记载于《商品房预售合同》。要求承购人将全部预付购房款直接存入监管账户。预售人不得直接收存购房款,不得提供任何其它预售资金收存账户。

第十二条【资金确认】  承购人申请按揭贷款的,贷款银行或住房公积金管理机构应当将按揭贷款直接发放到监管账户,并由预售人会同贷款银行和承办银行将入账资金明确到户。分期或其他付款方式购买商品房的,在签订《商品房预售合同》中,必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间,并按合同约定及时将购房款存入监管账户。

第十三条【资金入账核验】  预售人提交商品房预售合同网签备案时,房屋交易合同网签备案系统自动与监管系统对预售资金入账情况进行核验,实施监管。预售资金未存入监管账户的,网签预售合同将不予备案。

第十四条【报表】  预售人应当会同承办银行按照要求向监管机构报送监管项目的预售资金收存、支取情况对账单及相关报表。报送的资料应当真实、准确、完整、及时。

第四章  预售资金支取、使用和终止监管

第十五条【支取方式】  当监管账户资金总额达到协议监管额度后,预售人可向承办银行申请自行提取协议监管额度以外的资金,优先用于项目工程建设。

预售人按《建筑工程施工合同》约定将人工费用及时足额拨付至农民工工资专用账户的,可按工程进度与项目的施工单位共同申请调整协议监管资金留存比例。

第十六条【节点控制】  商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点,分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、完成商品房现售备案。

规划设计总层数为18层(含18层)以上的建筑,可增加“建成层数达到规划总层数三分之一”、“建成层数达到规划总层数三分之二”的节点。

建成层数达到规划总层数一半时,协议监管资金留存比例为60%; 主体结构封顶,取得《主体结构工程质量验收报告》时,协议监管资金留存比例为30%;取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时,协议监管资金留存比例为15%;当取得项目现售备案证明并足额交存房屋专项维修资金时,监管终止。

规划设计总层数为18层(含18层)以上的建筑,建成层数达到规划总层数三分之一时,协议监管资金留存比例为70%;建成层数达到规划总层数三分之二时,协议监管资金留存比例为45%。

预售人可以凭见索即付、不可撤销的银行保函或经公证并赋予强制执行效力的商品房预售资金监管保函,按楼栋为单位抵顶相应楼栋建筑面积的协议监管资金。保函的担保期限须至项目取得商品房现售备案证明文件后止。

第十七条【信用关联】  监管机构可根据预售人上年度企业信用状况、资质等级等情况,适当调整商品房预售监管资金留存比例。

信用等级为A、B的,可适当降低监管资金留存比例;信用等级为D的,监管资金留存比例适当增加。

第十八条【支取材料】  预售人向监管机构申请调整协议监管资金留存比例时,应提交已及时足额向农民工工资专用账户拨付工程款中人工费用的相关证明,并按工程节点提供下列材料:

(一)建成层数达到规划总层数三分之一、一半或三分之二的,应提交施工和监理单位出具的证明,由监管机构实地查看;

(二)主体结构封顶的,应提交《主体结构工程质量验收报告》;

(三)单体竣工验收的,应当提交《房屋建筑工程竣工验收备案表》;

(四)项目完成现售备案的,应当提交《商品房现售备案证明》。

监管机构应当自受理之日起3个工作日内进行必要的现场查勘并完成审核,符合规定的予以调整。

第十九条【承办银行义务】  有关部门对监管账户进行冻结和扣划的,承办银行应证明预售资金及监管账户的性质,并于当日书面告知监管机构。预售人应当及时组织资金用于预售商品房工程建设直至完成竣工验收,并书面向监管机构报告,监管机构应当核实确认并予以公告。

第二十条【终止监管】 当预售人取得监管账户内所有房屋的现售备案证明后,可向监管机构申请解除监管。监管机构确认通过后,在监管系统内解除相应的预售资金监管,同时通知承办银行,终止对监管账户资金的监管。承办银行应当根据预售人的申请及时办理监管账户注销。

第五章 监督管理

第二十一条【开发企业违规】 当预售人存在下列问题时,承办银行根据监管机构的指令暂停支取资金,由监管机构责令限期整改:

(一)预售人直接截留预售资金或转入其他账户且未按要求整改到位;

(二)监管账户内实收首付款小于应收首付款;

(三)入账资金未明确到户;

(四)分期付款尾款或贷款超期未交入监管账户;

(五)预售人提供虚假材料申请使用预售监管资金的;

(六)自行提取协议监管额度以外的资金,未优先用于项目工程建设,未及时支付给项目建设相关单位。

第二十二条【监管银行违规】  监管银行违反预售资金监管金融服务协议约定或承办银行违反预售资金三方监管协议约定的,依照协议严肃处理并责令改正;情节严重的,除承担相应责任外,监管机构可提请主管部门解除与其签订的预售资金监管金融服务协议,暂停其预售资金监管金融服务合作12个月,并向社会公告,同步抄送人民银行青岛市中心支行、青岛银保监局。

第二十三条【施工单位违规】  勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规支取预售资金的,由监管机构责令其限期改正,对逾期未整改到位、造成严重后果的,承担相应的法律责任,并将其行为记入相应企业信用档案。

第二十四条【工作人员违规】  参与预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门依法依纪追究责任。

第二十五条【文件统一】  本细则规定的预售资金监管金融服务协议、预售资金监管协议及保函使用规则等由主管部门会同人民银行青岛市中心支行和青岛银保监局制定。

第二十六条【有效期】  本细则自  年  月  日起实施,有效期至  年 月 日。本细则实施前已经批准预售许可的商品房项目,预售人可按照项目实际情况,自行确定执行本细则规定或原监管政策规定。市住建局已公布文件相关规定与本细则不一致的,以本细则为准。

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