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业内人士建议:楼市洗牌期 买房更需稳

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今年下半年,岛城楼市成交陷入低迷,“金九银十”不再。有人说,楼市寒冬来了,能躲过的才是胜者,但也有人说,如此行情正是刚需入市的好时机。然而,面对纷乱复杂的楼市大环境,购房者究竟该如何买房?

品牌 尽量选稳健房企产品,抗风险能力强

最近北方多个城市下了入冬以来的第一场雪,气温骤降的同时,楼市“寒冬”也愈发明显。据易居研究院监测,10月全国13个热点城市二手住宅成交量大幅缩水,环比下降26.9%,同比大降42.8%,成交总量几乎回落至2014年10月的水平。与此同时,2021年第三季度,全国60个城市的二手住宅库存量达到320.2万套,较第二季度末增长8.6%。这意味着,这些城市的去化周期将不断拉长。

不少购房者认为,目前是刚需入市的好时机,那在如今的市场环境下,置业者该如何买房呢?

买房时首先要考虑的是,如何选择房企,不久前,澎湃新闻据30家上市房企今年上半年报整理了一份房企踩线表。这个表中最重要的便是现金短债比,高于1代表房企现金流充足,房企相对安全,而且这个值越高,代表这个房企越安全。记者发现,现金短债比相对较高的房企多数是央企或国企,还有部分比较强劲的民企,主要包括碧桂园、保利地产、华润置地、中海发展、龙湖集团、万科集团等。

“也就是说,未来的房地产头部会聚集更多的央企和国企,出现安全方面的考虑,比较稳妥的房企大多在均在岛城有项目,同一地段,同类型的房企,尽量选稳妥房企的产品,因为抗风险能力强。”克而瑞青岛机构高级市场分析师张则涛说。

地段 核心区域更保值,配套醇熟无需等

在房地产界,买房一直盛传一则“地段为王”的金科玉律。在楼市下行的当下,这条规律显得尤为重要。

据卓易数据统计,今年自下半年开始,岛城新建商品住宅市场成交量便急剧下滑,其中“银十”侥幸过万套,创下2018年以来“金九银十”成交量的新低,均价也达到今年以来的最低点。需求端的收缩,直接造成库存量的上升,青岛新建商品住宅的去化周期由9月的16个月升至如今的17个月。

反映到市场上,西海岸原胶南、胶州、即墨等一些楼盘比较集中,房源同质化相对严重的区域,出现了成交量价齐跌的情况,一些楼盘不惜打出花式降价、精装改毛坯、买房送物业费、首付分期等招牌,吸引购房者注意。

而相形之下,一些优质地段的楼盘,不仅成交量一直“在线上”,价格也相对坚挺。我们以2021年1~10月岛城新建商品住宅单盘成交金额排行榜为例,前10名中,有5个来自崂山区,包括大云谷崂山金茂府、银丰玖玺城、海信君澜、佳源华府、融创崂山壹号院、海尔产城创奥园翡翠云城;还有一部分来自西海岸,包括融创影都学府、融创中心、海岸万科城等。

“从地段上来看,这些楼盘多数位于所在区域的核心,周边交通、教育、商业、医疗等配套均十分醇熟。正是这些‘看得见、摸得着’的东西,让购房者相信房子的保值度。所以,当下人们买房,尽量不要贪便宜买些偏远区域,毕竟大规划大配套还要等好几年,这期间难免有变数,所以还需稳妥为上。”卓易数据高级市场分析师王玟琳说。

产品 户型园林科技感很重要,物业服务不能小觑

近年来,随着生活水平的提高,人们买房时,开始更多关注房子本身的品质,房企在规划住宅区的时候,也注入了更多人性化的思考。近日,市民刘先在李沧区买的一套140多平米的房源交付了。“房子的层高为3.1米左右,整体感觉很宽敞。里面有超大的落地窗,室内就可以享受充足的阳光。四个卧室分散在四个角上,动静分离,不会受影响,我很满意。”刘先生说。采访中,不少购房者认为,“三孩”时代下,大户型、大面宽更能吸引人的注意,这样的房子功能细分很到位,可充分满足家庭成员办公、娱乐、休息的多重需求。

好房子必须要有一个好的园区,有山有水有景观,还要有供孩子玩耍、年轻人运动、老人休闲的场地。近年来,岛城越来越多房企十分注重园林环境的打造。比如鲁信随珠花园就将园区打造成了精致的法式园林。在小区中轴线上设置有320米玫瑰长廊,西府海棠花道、樱花大道、碧桃花道分布在各个楼座前,每一座楼前都有不一样的风景。还有万科、鑫江、青特等不少开发商都考虑在园区内设置塑胶跑道、泳池等设施。

近年来,智慧社区也成为不少开发商专注的重点。新风系统、地源热泵系统、海水源热泵系统等,使得一些小区一年四季恒温恒湿,节能又环保。比如今年的楼市“黑马”金云谷金茂府,便因黑科技地源热泵系统而备受关注。房子有了这套系统,冬天无需暖气,夏天无需空调。同时,项目的新风升级后,PM2.5的去除率可达90%,新风循环十分贴近自然,居住舒适度高。

“其实除了上述这些因素,物业服务也十分重要。物业服务水平,直接影响后期房屋的升值潜力。房子出了问题,物业管家随叫随到;平时小区里还能举行文艺汇演、给业主清洗地垫、洗车之类的活动,都可以让业主感受到邻里间的温情,提高幸福感。”岛城楼市分析专家张斌。

上述三位业内人士认为,楼市下行期,选房更需慎重,要综合多方面考虑。一头雾水时,不防先选地段,再选房企,然后看产品。“如果碰到综合条件比较好的产品,哪怕价格比同区域的产品高一些,也是值得的。”张斌说。

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@@AUTODEALER="鲁信随珠花园"ADDRESS="青岛市黄岛新区金沙滩路北侧、金山路东侧"TEL="4001-666-163"EXT="51596"LINKURL="https://xf.house.163.com/qd/BeHe.html?source=kapian&id=BeHe&city=qd"PRICE="28000元/㎡"IMGSRC="http://s.cimg.163.com/i/img3.cache.netease.com/photo/0210/2014-09-22/A6O3VCFDAQO80210.gif.400x300.jpg"@@

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