近日，有银行总行直接发令分行支行“充分开发国有房地产企业资源”开放国有房地产企业授信，给予专项政策支持”，并为国有房地产企业开出融资白名单。
这份名单中有保利发展、中海地产、中国金茂、远洋、铁建房产、首创集团、电建地产、华远集团、绿地控股、金地集团、华侨城、华润置业及其他符合总行准入要求的优质地方国有房地产企业。
另外，从近日中指研究院举办的“2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”会议记录获悉，在房企融资环境方面，融资规模大幅下滑，政策矫正修复。
报告称，房地产行业融资总规模大幅下降，结构以债券为主，单月融资增速持续为负，10月跌至谷底；传统融资渠道同比均有下降，绿债成为融资亮点，ABS成为融资新渠道。
据中指研究院预计，明年预期融资政策矫正修复，机构偏好国企及稳健头部民企，房企策略应注重长期主义。今年9月以来，房地产融资政策不再加码，同时通过与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号，如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。
预期未来机构偏好的企业类型以央企国企、实力强、经营稳的头部民企以及区域龙头企业为主。对于房企来说，控制规模、稳发展，长期主义、重经营等策略是房企行稳致远的重要保障。
以下是中指经过风险测评，具备一定抗风险能力的企业。
图源：中指研究院
参会的金融机构表示，房地产调控政策对市场影响较大，当前政策不确定性仍存，金融机构和房企均需要及早深入研究政策影响， 如房地产税试点城市、征收力度等。政策底逐渐显现，但购房者置业信心尚未恢复，市场走出底部还需要时间。
中央进行窗口指导后，信贷政策落实正在加速，多家机构已在执行和落地，但传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间，且不同区域、不同客户会有差异。另外，受银行端“两道红线”影响，信贷放松的空间有限。
01多位房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具
据了解，自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后，多位房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。值得关注的是，部分企业融资审批速度相对较快，例如小商品城11月10日宣布拟发行10亿元超短融计划，已于11月15日发行完成。
国金证券认为，密集的发债意味着房企债券融资渠道有望逐步恢复，未来或将从央企国企逐渐惠及到民营房企。
11月17日，据上交所公司债券项目信息平台披露，中铁建100亿元资产支持ABS已获上交所受理；此外，绿城17.82亿元ABS申请状态更新为“已反馈”，招商蛇口20亿元购房尾款ABS状态更新为“已反馈”。
“房地产融资政策边际松动意在帮助房企缓解流动性困难，避免房企债务危机无序扩散进而引发系统性风险，而非鼓励房企重新扩大投资，同时金融机构风险偏好仍低、地方加强预售资金监管等也有可能会制约政策松动的效果，短期内房企新增投融资难有明显放量。”东方金城分析师冯琳表示。
此外，光大证券研究报告指出，在融资环境有所松绑后，还应更加谨慎对待中资美元地产债市场风险，进一步顺畅还款资金汇划通路，鼓励企业债务回购，在符合境外政策条件下，支持有条件的企业债务重组展期。
据中指研究院统计，2022年是房企海外债到期的主要年份，年度到期债务规模3560.2亿元。尤其是明年上半年是海外债到期高峰，房企将面临更大考验。按季度来看，第一、二季度合计到期分别为983.3亿元和983.9亿元。
“为应对偿债高峰，房企需开源节流。一方面，加大营销回款力度，必要时也要有壮士断腕的决心，通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流。另一方面，在投资上，房企要量入为出、审慎拿地。在管理上，向制造业学习，精细化管理，精细化运营。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。
02这些房企都在卖资产，但买家决定再等等
进入下半年，钱紧的房企拿出更多资产摆上货架。同时，恒大、佳兆业等企业的风险暴露后，更加刺激了房企对“手里有钱”的渴望，但这也改变了资产买家们的心态。
如果目前的地产大宗交易有鄙视链，大概会是这样的——写字楼>商场>酒店。买家的意愿，完全对应着未来的收益能力和再次出手的流动性。
目前，多位从业者均表示，大部分房企出售的资产还非核心区域。因为核心区域项目贡献的经营回报可观，还没到拿出压箱底项目的时候。“已经爆雷的除外。”一位大宗交易中介机构负责人表示，出现明显风险的房企“什么项目都可以谈。”
考虑出售资产的企业名单越来越长。除了恒大、佳兆业外，奥园、阳光城、世茂、新城、首开都有项目出售。前述中介机构负责人透露，踩中两条红线的房企都在卖项目，“区别只不过是卖的规模大和小”。
一位私募基金的收购负责人在去年已经接触过恒大资产包，他表示，那时的要价太高，而且不少项目多次抵押，收购存在风险，目前，这位负责人还了解过融创的文旅资产。
房企摆上货架的资产，多为打包出售，意图在于快速回笼资金，减少交易复杂度。不过在当前的买方市场，很难实现。“上半年，很多房企搭着卖，用优质项目带三四线项目”，陆易说，“不太可能成交，很少有机构的资金能整体买得下来，而且大家都只想要最优质的项目”。
至于买家，首先是外资。黑石、GIC、普洛斯都是被重复提及的外资机构。 除了直接交易项目， 外资的投资方式还包括债券。
高盛投资组合管理团队近期公开表示，正在买入中国房企债券，通过这些美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。高盛团队成员称，个别房企风险事件引发的传染风险被高估，市场正在消化这一风险。
第二类买家是国内的投资机构。这类机构的钱，来源很复杂，陆易表示，背后的LP可能是各种类型的钱。其中值得注意的，专门收购不良资产的机构，其中较知名的包括瀚德集团和文盛资产。
第三类是自用型买家，但预期并不乐观。自用基本集中在写字楼市场，陆易分析，此前的买家基本是快速扩张的高科技互联网企业。现阶段，互联网企业都在收缩财务，而且不少有办公需求的企业已经自己买地了。他指的是字节跳动、B站和美团在北京、杭州、上海等地的土地交易。
此外，高净值的个人投资者也是买家之一，陆易说：“这是市场上最灵活的钱”。他举例，一两个亿的项目，几个人各凑几千万，“主要他们可以用杠杆，决策很快”。
来源：中指研究院青岛分院
本文来源：网易房产青岛
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