年内房地产市场"先热后冷" 短期楼市调控政策改善预期仍较强

回顾即将过去的2021年，房地产销售市场及土地市场呈现出明显的前高后低走势。不过，随着年末政策面不断释放积极信号以及房企采取多种方式自救，众多业内人士认为，行业预期已初见修复。

而相较于楼市销售端的分化，住房租赁市场无疑获得了政策的精准护航。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，以“资产管理”为本质的住房租赁行业商业闭环初步形成，住房租赁行业迎来了全新的发展局面。

新房、二手房、土地成交全链降温

2021年的房地产市场，可大致用“先热后冷”来总结。

贝壳研究院发布的《2022年房地产市场展望报告》显示，2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。3月份到9月份，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。新房市场方面，上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月份单月创2016年以来同期最高水平，但到了11月份，新房销售面积已跌至2016年以来同期最低。此外，在土地市场方面，更是呈现出上半年房企“抢地”、下半年热点城市多宗地块流拍的局面。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，今年上半年，在企业加大推盘力度、信贷资金相对充裕等因素的带动下，市场整体延续了2020年底的活跃态势，叠加土地市场热度较高，进一步带动了购房者置业情绪，使得上半年全国楼市表现超预期。在此背景下，为进一步实现“三稳”目标，多地纷纷加码楼市调控政策，如发布二手住房成交参考价、加强市场监管力度、提高人才购房门槛等，部分城市继续升级限购、限贷、限售等政策，且调控城市进一步向三四线城市扩围。

而随着热点城市楼市调控加码，政策效果已经显现。下半年以来，全国新房、二手房和土地市场快速降温，在此背景下，对于部分城市而言，有效应对楼市下行压力被摆在了更加突出的位置。7月份以来，已有超20个城市发布“限跌令”以稳定楼市。此外，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，已有桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市出台购房补贴政策。

“不难发现，近期出台鼓励购房政策的城市，主要是三四线城市，这些城市的特点之一是库存较大。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从过往经验来看，在楼市表现较为低迷时，三四线城市确实会通过购房补贴等方式配合房企的打折促销活动，以进一步激活当地房地产市场交易。预计后续库存压力较大的城市，仍有望跟进类似措施以激活购房需求。

58安居客研究院分院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，无论是上半年限购政策的升级、二手房参考价的发布，以及严堵法拍房、假结婚等漏洞，还是下半年信贷政策的边际放松以及多地购房补贴政策相继出台，整体上看，尽管不同城市的楼市调控动态“细腻度”存在差异，政策力度略有不同，但究其根本，都是致力于保障各地房地产市场平稳发展，尤其是保持土地价格和房价稳定。

陈文静认为，当前，房地产市场仍处在调整通道，市场预期尚未稳定，短期楼市调控政策改善预期仍较强，各地将继续积极落实因城施策。

事实上，由于房地产行业规模大、链条长、涉及面广，其对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

谈及如何促进2022年房地产行业的良性循环和健康发展，住建部部长王蒙徽近日公开表示，一是保持调控政策连续性稳定性；二是增强调控政策协调性精准性；三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险；四是持续整顿规范房地产市场秩序。

住房租赁行业完整商业闭环初步实现

经过前期的无序发展和疫情冲击，2021年全国住房租赁市场迎来了崭新局面，多项政策出台，一方面鼓励市场通过多种渠道增加有效供给，特别是增加保障性租赁住房的供应；另一方面，进一步加强监管，约束行业行为。

赵然表示，总体来看，今年出台的与住房租赁市场有关的政策，一方面，有利于降低住房租赁企业的成本负担，包括开发成本和运营成本，同时打通了“投融建管退”中“退出”的关键环节，使得整个住房租赁行业的商业闭环形成，极大促进住房租赁市场的发展。另一方面，政策强调“高度重视保障性租赁住房建设”，也给住房租赁市场定下了“保民生”的基调，切实保障新市民、青年人的需求，避免行业无序发展。

具体来看，7月份，国务院办公厅正式发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。此外，国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入试点申报项目名单。叠加财政部、税务总局和住建部联合发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，无疑对保障性租赁住房实现REITs发行给予多种保障，旨在解决行业“三高一低”的痛点。

此后，多地又陆续出台了符合城市特色的加快发展保障性租赁住房的实施意见，将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点，加快建立多元化和多主体供给。而今年的中央经济工作会议再次强调，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“这是近三年来中央经济工作会议在房地产政策层面首次加上‘良性循环’。经过多年调控，我国房地产市场‘租购并举’的结构基本形成，多层次住房体系已初现雏形，即长租房、保障性住房和商品房‘三足鼎立’。”赵然称，总体来说，今年陆续出台的住房租赁市场政策，是基于前几年的市场实践经验总结而来，可以说是促进整个行业发展“上台阶”的重要支持政策。

展望2022年，ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》预计，租赁住房的重点是发展保障性租赁住房。预计未来在因城施策的背景下，部分城市对于保障性租赁住房的认定标准，特别是对于产品规划、租金水平的管控，会根据城市特点因地制宜。除了保障性租赁住房之外，预计也会有大量市场化的长租房以满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”的多种选择。因此，如何调动市场积极性，保证多元化的市场供给，是后续构建多层次供给体系的关键。

从住房租赁市场长效机制的形成来看，今年是探索集中供地新模式的第一年，前两次集中供地通过“竞自持、竞配建”，大大提升了“租赁”地块的成交量。但是，这种供地方式，特别是“竞自持”方式下产生的地价，对于“运营微利”的住房租赁行业来说，沉淀了巨大的开发成本。预计2022年各地在集中供地模式下将会展开积极探索，即在按计划实现增加租赁住房供给目标的前提下，结合行业自持时间长、运营利润低的特点，在供地模式上推陈出新。