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正荣地产迎"尖峰时刻":寻求多笔债务展期 上半年拟处置30-40亿资产

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[摘要] 对于债务展期,正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮透露,境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划中的一部分。

财联社讯,2月23日下午,正荣地产召开了投资者电话会议,正荣地产董事会主席黄仙枝携一众高管参加。会上,正荣管理层与投资者交流了公司资金状况、债务展期及资产处置等问题。


黄仙枝表示,2021年对整个房地产行业来说都很艰难,外部经营环境发生了重大的变化,公司和其他同行都面临着前所未有的困难,而且困难来得很突然,无法提前准备应对,令人措手不及。

对于债务展期,正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮透露,境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划中的一部分。除2月22日公告披露的境外债外,公司还计划将其他境外债都达成类似的展期安排。

刘伟亮坦陈,寻求交换要约是出于境内外债务压力,尤其是非项目层面债务到期压力,已逐渐延伸到公司经营层面和公开市场融资。“公司无法弥补现金流和债务的现金缺口,为避免大面积违约,希望将债务展期一年,以恢复流动性。”

在寻求债务展期的同时,正荣地产管理层表示,目前已梳理了一批合作项目和投资性物业,正与现有合作方以及央企、国企洽谈项目股权转让事宜,预计今年上半年可以完成30亿-40亿元左右规模的资产处置。

“如果资产处置顺利,有助于正荣获得一定现金流,对缓解其债务压力将产生积极的作用。但正荣能否度过难关,还要看债务能否展期成功,以及后续经营业绩情况如何。”香港一位投行人士告诉记者。

境外债能否展期存变数

召开投资者会议前,正荣地产于2月22日披露,拟对5笔境外债进行交换要约及寻求征求同意。5笔境外债将分别在今年3月、4月、6月、8月及9月到期,除一笔为离岸人民币债券外,其余4笔债券均为美元债;其中人民币债券未偿还金额16亿元,美元债合计未偿还金额约7.98亿美元。

根据公告,正荣地产将向同意交换及征求的5笔境外债债权人,给予一定金额同意费,其中提早同意的债权人获得的同意费,高出届满期限后同意的同意费的一半。提早同意的日期为伦敦时间3月4日下午4时、届满期限为伦敦时间3月11日下午4时。

而新交换的美元债及人民币境外债,将于2023年3月6日到期,利息均为8%,每半年支付一次利息。据正荣公告,顺利交换前提条件为,应获得各现有票据未偿还本金额85%的债券持有人的同意。

“该公司寻求债务展期主要是因为今年面临不小的偿债压力,这种压力不仅仅是总规模较大,还与偿债时间节点有关,几笔境外债到期时间比较集中。”上述香港投行人士指出。

不过,正荣提出的交换要约方案能否获得通过,目前仍存不确定性。

对于这5笔境外债交换要约及同意征求如未获通过,是否有替代方案的问题,正荣地产财务负责人康弘在投资者电话会议上表示,“如果本次交易无法顺利完成,公司只能考虑整体的债务重组,但这种结果对债权人和公司的不确定性因素都会更高。”

除上述5笔境外债,正荣在日前公告中表示,还准备对另外8笔将于2024年至2026年到期的美元债债权人提出同步同意征求,以寻求做出建议修订及豁免,8笔美元债合计未偿还本金额为23.63亿美元。

“这几笔债券到期时间及金额、票息,未做改变。之所以与持有人协商修改条款,是为了防止意外事件发生,例如一些债券如展期不成功,或出现不可预料的市场因素,有可能触发交叉违约条款,使得其他债券需提前还款。”一位业内人士表示。

在电话会议上,有投资者提问,正荣地产将如何处置近期到期境内债、是否会“弃外保内”。对此正荣地产管理层表示,会在公平原则下平等对待境内外债权人,将积极沟通、同步协商债务展期事宜,但由于ABS结构不同,可能会采取差异化应对。此外,对于其他债务,公司希望也能够展期至少一年。

可动用资金仅占账面资金5%

引发投资人对正荣产生广泛质疑的一个事件是,正荣在今年1月4日公告称,将在今年3月5日赎回一笔2亿美元永续债,但该公司在2月18日公告中却表示,公司可用于清偿债务的内部资金日益有限,因此,预计其现有的内部资源可能不足以赎回这笔永续债。

为何在不到一个半月的时间里,正荣在这笔永续债的赎回问题上“变脸”?对此,康弘在投资者会议上解释,今年1月份的公告是基于当时公司资金的铺排计划,但在过去的一两个月,整个公司的现金收支和去年预期的相差极大。

其进一步表示,1月份正荣全口径销售额同比下降了约30%,当月正荣还款近55亿元,但只获得约14亿元贷款,融资净流出约40亿元,西安、广州的融资贷款落空,部分银行一些合同未到期便提前抽贷,这些情况都使正荣现金流进一步恶化。此外,春节前工程款集中到期,今年1月现金流出81亿元,比预期超出50多亿元。

“公司现在面临的流动性压力非常大,主要是因为受限资金比例极高,造成整体的可动用资金非常有限。”康弘说。

据正荣管理层介绍,受各地预售资金监管政策收紧影响,该公司资金受限比例达账面资金95%,真正可以动用资金只有5%。今年1-2月,从项目公司回流的资金只有2亿元左右。

“今年公开市场债务到期,使正荣地产面临巨大的偿还压力。公司体量大,债务结构复杂,只能通过本金展期先保证利息的偿还。如果本次交换要约不成功,公司偿还债务的不确定性将更高。”正荣地产管理层在投资者会议上说。

2月21日,惠誉将正荣地产的长期发行人违约评级从“B”下调至“C”。该公司的高级无抵押评级也从“B”下调至“C”,回收率评级为“RR4”。

惠誉认为,正荣目前很难通过资本市场募集资金,不得不依靠目前不断缩减的内部现金来源应对偿债问题。而其对于到期债务的偿付能力,也将取决于市场对于该公司及房地产行业的信心恢复程度。

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