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小区适老化改造成大势 房企物企如何发力“第二赛道”

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2022年的政府工作报告提出,有序推进城市更新,加强市政设施和防灾减灾能力建设,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区,推进无障碍环境建设和适老化改造。

其中,推进无障碍环境建设和适老化改造方面,在我国房地产领域并不陌生。早在今年之前,不少房企就已积极布局养老产业,有业内人士认为,如果形成了一定规模效应,无障碍环境建设和适老化改造可以成为房企的“第二赛道”;而物业公司在这一领域有先天优势,也可将其发展成增值服务的亮点。值得关注的是,未来房企和物业公司,在这一领域该如何发力?业务模式方面又将如何调整?

今年的政府工作报告中提出“推进无障碍环境建设和适老化改造”。图片来源/IC photo

老旧小区适老化改造更为迫切

随着人口老龄化的来临,城市、社区、家庭的空间都急需推进无障碍环境建设和适老化改造,从而为居家养老、就近养老提供支撑。今年的政府工作报告中就提出,有序推进城市更新,加强市政设施和防灾减灾能力建设,开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治,再开工改造一批城镇老旧小区,推进无障碍环境建设和适老化改造。

此前的2月21日,国务院印发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》也提出,“十四五”时期,新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。与此同时,提升社区和家庭适老化水平,有序推进城镇老旧小区改造,完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理等,在楼梯沿墙加装扶手,在楼层间安装挂壁式休息椅等,做好应急避险等安全防护;有条件的小区可建设凉亭、休闲座椅等。

事实上,虽然部分品牌开发企业在房地产细分领域筹谋多年,配套养老功能的楼盘项目也已有所尝试,但大部分项目中,很少出现以老年人口作为主体进行的空间设计,也很少有无障碍的设计,这一问题在老旧小区内尤为突出。

在接受新京报记者采访时,全国政协委员莫天全指出,目前部分老旧小区没有物业服务或者物业服务相对简单,仅提供保洁、垃圾清运等基础项目,不足以助力适老化改造,“这样的小区在大中城市占比较高,也是改造难度最大的。但与此同时,老龄人口在这样的小区占比却很高,改造需求更为迫切。”

在莫天全看来,适老化改造要有先后、有层次、因地制宜地推动。在新小区开工建设的同时,就要考虑到适老化需求的建设,为未来养老做准备,而不是等到后期改造。而对于适老化改造难度较大的老旧小区,建议将项目市场化,挑选条件适当的小区,引入专业的养老机构来进行改造设计,打造适老化样板工程;然后总结经验,扩大适老化项目的成果,以点带面铺开。

适老化改造或能成为房企“第二赛道”

当前,适老化改造已是大势所趋。从房企层面来看,安馨康养集团董事长鄂俊宇认为,存量物业、适老化改造是房企必然面临的发展路径,如果房企意识不到这是长期趋势,不为此趋势做内功储备,包括人才结构、运营模式进行相应改变,没有存量改造的能力,在地产增量收缩背景下,可能会逐步退出市场。

近年来,已有不少房企纷纷布局城市更新、老旧小区改造,但涉及养老领域的无障碍环境建设和适老化改造,则更为细分。这对于房企而言,机遇与挑战并存。

“对于无障碍环境建设和适老化改造来说,本身就存在着诸多机遇,如果形成了一定规模效应,可以成为房企的‘第二赛道’,提高房企的营收来源,扩大市场空间,同时也有利于品牌溢价率的提升。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波如是说。

不过,姚劲波同时强调,相对于开发行业,适老化改造尤其是在老旧小区进行适老化改造,本身面临的挑战并不小,对房企来说面临着资金缺口大、各方利益平衡难度大以及长期维护压力等诸多问题,想要在短时间内快速形成一套统一的操作模式,并通过规模优势取胜,可能性极小。

在鄂俊宇看来,房企切入适老化改造这一领域,最关键的是需要在战略和观念认知上进行转变,即从过去类金融化销售型物业形态向持有、运营型转变,从原来高投入、高周转,以及伴随而来的有可能是高利益、高风险的模式,转向小投入、长周期、挣慢钱的模式。“这需要看房企在战略和认知上是否有决心,有没有足够耐心愿意为这一机遇深耕。此外,在财务指标上,房企也需要对团队考核指标有个重新定义,如果依然用原先的思维或模式来考量,可能很难适应和坚持。”鄂俊宇如是说。

而在具体发展路径上,姚劲波指出,对房企而言,重要的是要因地制宜,“南北方的适老化有明显差异,一二线城市和三四线城市的适老化需求不同,养老有共性需求,但更重要的是个性化需求,需要在了解各地风俗习惯、地理环境等诸多差异后,有针对性开展改造建议,并不断落地和优化改造方案。”

物企“前期准备”尚不充分,未来有望突围

值得一提的是,适老化改造方面,物业企业有其先天优势。恰如江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟所言:物业服务可以零距离贴近,可转变“不舍得花钱养老”的传统养老观念,使养老转变为养生;也可以转变商业化服务模式,提倡社会化和公益化养老。此外,在政府决策指导下,可实现小投入大产出,引导社区养老形成共识。

不过,截至目前,物业企业在居家养老、适老化改造方面尚未探索出较成功的先例。那么,物业企业目前面临哪些挑战?又该如何调整?

鄂俊宇指出,居家养老、适老化改造是物业企业介入康养社区服务一个较好的路径。目前的问题在于,物业企业对适老化改造这一特殊模式理解得还不够深入,对于客群需求、服务标准可以选择的合作方范围较窄,尤其在没有形成规模化的样板和示范时,物业企业可能会浅尝辄止。“物业企业需要有耐心,将它当作一个重要的必选项或长期业务,才能迎来较成熟的发展模式。”鄂俊宇称。

姚劲波指出,物业企业目前的主要工作依然体现在保洁和安保两项,虽然一些品牌物业企业也在不断推出各类增值服务,但其收益所占比重很小。同时,提供居家养老相配套的专业服务,本身专业度高求较高,没有经过专业培训的人员也很难胜任此类工作。对于物业企业来说,如果要大规模进入,必然在前期需要大量人员和资金投入,但在现实中,物业企业目前在这方面所做的前期准备并不充分。

“随着改造标准不断完善,居家养老配套服务标准逐步确立,物业企业的参与度一定会明显提升,也将诞生一批以优质养老服务为特色的企业品牌。”姚劲波如是说。

新京报记者 张晓兰

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