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《关于加强和改进集体土地收储工作的意见(征求意见稿)》公开征求意见

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为确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,保障国土空间规划实施,促进土地资源高效配置,根据《土地储备管理办法》《青岛市人民政府关于进一步加强土地储备管理工作的意见》(青政发〔2021〕20号)等法律法规和文件规定,结合工作实际,现就加强和改进市南区、市北区、李沧区集体土地收储工作,提出如下意见。


其中,各区经济发展用地留用指标比例最高限额为:市南区20%,原市北区(含浮山新区)23%,原四方区26%,李沧区30%。


一、加强集体土地收储


本通知所称“集体土地收储”,是指农民集体所有的土地(含“农转非”国有土地),按照“统一规划、统一配置、统一征收、统一储备”的原则,开展土地配置并依法征收后,实施土地储备、补偿以及收储整理、前期开发等工作。


集体土地收储工作应当与土地储备计划相衔接,由市统一征地服务中心负责实施,按照有关法律、法规和收储补偿标准予以补偿。


纳入政府储备的集体土地,应当按照规模相当、区位相近的原则,将规划为工业、商服、住宅等用途的经营性用地,与规划为城市基础设施、公共服务设施等用途的公益性用地搭配,一并收储;应当符合安全利用开发条件,入库统一管理。


二、实施集体土地配置


集体土地配置由市统一征地服务中心按照工作规程(详见附件),以农村集体经济组织为单位组织实施,将其土地逐一划分为安置用地、补亏用地、经济发展用地和一般可征地。


实施集体土地配置应当优先保障安置用地、补亏用地,妥善留用经济发展用地,统筹考虑经营性用地与公益性用地纳入储备的规模和时序。


集体土地配置方案经市自然资源和规划局批准后,作为城中村改造、留用经济发展用地以及政府统一征地、储备等工作的依据。未经批准土地配置方案的集体土地,收储补偿标准按照山东省征地区片综合地价标准和青岛市征地地上附着物青苗补偿标准执行。


三、分类实施收储补偿


集体土地纳入储备后,收储补偿费按照土地配置分类确定的标准核算;涉及地上附着物和青苗补偿的,按照青岛市征地地上附着物青苗补偿标准计算。


(一)安置用地。收储补偿费包含土地补偿费、安置补助费、地上附着物青苗补偿费。其中,土地补偿费和安置补助费按照山东省征地区片综合地价标准核算,统筹用于城中村改造拆迁安置,不予单独计算;地上附着物青苗补偿费从补亏用地的收储补偿费中统筹解决。


安置用地纳入储备后以划拨方式供应,所建房屋专门用于村(居)民的安置,不得挪作他用。


(二)补亏用地。收储补偿费按照土地出让金扣除国家、省、市计提的各项基金后的90%(含土地储备成本、地上附着物青苗补偿费)核算,支付给农村集体经济组织所在区政府,用于补亏用地征地补偿安置和城中村改造拆迁安置。补亏之后的剩余资金由区政府统筹用于其区内的旧城(旧村)改造。


补亏用地纳入储备后以招标、拍卖或者挂牌方式出让,其出让工作和安置用地的开发建设应当协调统一、依法开展。


(三)经济发展用地。以出让方式供应的经济发展用地,收储补偿费按照土地出让金扣除国家、省、市计提的各项基金后的80%(含土地储备成本、地上附着物青苗补偿费)核算。以划拨方式供应的经济发展用地,收储补偿费包含土地补偿费、地上附着物青苗补偿费,其中土地补偿费按照土地登记用途(用途未确定的,参照土地所处级别工业用途)基准地价的80%核算。


经济发展用地收储补偿费支付给农村集体经济组织。


(四)一般可征地。收储补偿费包含土地补偿费、安置补助费、地上附着物青苗补偿费,按照山东省征地区片综合地价标准和青岛市征地地上附着物青苗补偿标准核算,支付给农村集体经济组织。


四、健全经济发展用地处置机制


(一)鼓励经济发展用地买断收储。对于规划为经营性用地的经济发展用地,鼓励农村集体经济组织主动将其以买断补偿方式纳入政府储备、入库管理,统一实施规划和开发利用等工作。收储补偿费按照规划用途评估地价扣除国家、省、市计提的各项基金后的80%(含土地储备成本、地上附着物青苗补偿费)核算,完成土地入库后支付给农村集体经济组织。


(二)支持回购经济发展用房。农村集体经济组织可以优先定价回购该组织规划为经营性用地的经济发展用地上所建房屋(商品住宅除外),回购面积、价格等事宜由区政府核定,可以纳入土地出让附加条件。


五、完善补偿核算机制


收储补偿费纳入市级财政预算管理,按照年度土地储备资金收支预算执行,由市统一征地服务中心按标准进行核算,按规定组织资金清算和支付工作。


补亏用地、经济发展用地出让后,因规划变更、实测增容、地下空间利用等原因补缴的土地出让金,不纳入收储补偿费的核算基数。


农村集体经济组织剩余的边角地,可与该组织规划为经营性用地的集体土地搭配一并收储,其收储补偿费用列入该经营性用地项目的土地储备成本。


六、其他事项


本意见施行前,已经完成编制但未经批准的集体土地配置方案,可在补充完善经营性用地与公益性用地搭配收储意见等资料后,继续办理报批手续。


本意见施行前,已经拨付到被征地农民基本生活保障专户的安置补助费,继续由区政府负责监管,主要用于村(居)民的社会保障和生产生活安置。


区政府应当严格落实集体土地收储补偿费用的监管工作。农村集体经济组织应当依法开展收储补偿各项费用的分配、使用等工作,配合做好相关部门的审计和监督工作。


本意见适用于市南区、市北区、李沧区,凡以往规定与本意见规定不一致的,按本意见规定执行。

  

附件

集体土地配置工作规程

第一章 总则

第一条 为促进土地资源高效配置,推动城市更新和城镇低效用地再开发工作实施,实现城中村改造经营性用地与公益性用地同步纳入政府储备,划分集体土地配置类别并实施分类补偿,依据《土地管理法》《土地储备管理办法》,制定本规程。


第二条 市统一征地服务中心依农村集体经济组织申请,组织实施市南区、市北区、李沧区的集体土地配置工作,各区政府、市自然资源和规划分局分别依职能配合实施。


第三条 集体土地配置的工作内容是:落实农村集体经济组织权属界线(即村界)及土地总面积,确定集体土地规划用途,测算安置用地、补亏用地、经济发展用地和一般可征地(以下简称“四类用地”)面积并将其定位,提出经营性用地与公益性用地搭配收储意见,编制土地配置方案,形成土地配置工作成果。


第四条 本规程适用于市南区、市北区、李沧区。


第二章 集体土地调查


第五条 市统一征地服务中心委托承担技术服务的测绘机构,绘制集体土地现状图及面积汇总表(成果一)。


集体土地现状图应标注农村集体经济组织权属界线、宅基地界线、已有房地产权证书界线。


第六条 有权属争议的集体土地,由市自然资源和规划分局会同区政府协调解决。短期内确实无法解决争议的,可划出争议区暂时搁置,并在土地配置方案中予以说明。


第七条 市自然资源和规划分局结合集体土地现状图及面积汇总表,进行权属审核确认。


第八条 测绘机构将集体土地现状图与控制性详细规划中的土地利用规划图叠加,形成集体土地规划图及面积汇总表(成果二)。


第三章 四类用地确定


第九条 安置用地为实施城中村改造村(居)民实物安置所需的土地,由区政府根据拆迁安置户数、拆迁房屋面积及规划条件,按拆迁安置政策合理测算后提供。


第十条 补亏用地为平衡城中村改造拆迁安置和征地补偿安置成本所需的土地,由区政府根据拆迁安置费用、土地规划用途、容积率和评估地价等指标进行测算后提供。


对暂不改造的农村集体经济组织,预留的安置用地、补亏用地面积,应分别不少于现宅基地占地面积。


第十一条对符合留地条件的农村集体经济组织,在综合考虑安置用地、补亏用地的基础上,根据其剩余土地和区域位置、空间规划等情况,按照可征地或被征地面积20%-30%的比例确定经济发展用地留用指标。


第十二条 经济发展用地包括以下类型:


1、已有经济发展用地。农村集体经济组织已有土地使用权权属证书且有明确界点坐标的土地,可直接作为经济发展用地。


2、按比例计算并留用的经济发展用地。扣除安置用地、补亏用地、已有经济发展用地,以及不计入基数的土地(不在土地利用总体规划建设用地范围内)后的剩余土地,作为计算经济发展用地留用指标的基数。各区经济发展用地留用指标比例最高限额为:市南区20%,原市北区(含浮山新区)23%,原四方区26%,李沧区30%。农村集体经济组织按比例确定的经济发展用地留用指标,应在本组织土地范围内选定落地。


第十三条 一般可征地是指农村集体经济组织土地总面积扣除安置用地、补亏用地、经济发展用地以及不计入基数的土地后的其余土地。


第十四条 不在土地利用总体规划建设用地范围内的土地,不纳入集体土地配置基数。土地利用总体规划调整后增加的建设用地,可纳入集体土地配置基数。


历史遗留未开展集体土地配置的道路、河道、公园绿地等用地,以2004年3月23日(《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》(青政发〔2004〕25号)的施行时间,下同)为时点,之后征收的,纳入集体土地配置基数;之前征收的,不纳入集体土地配置基数。


第十五条 经济发展用地因城中村改造、城市建设等占用的,不予另行置换。


2004年3月23日之前,农村集体经济组织有合法用地手续的村办企业用地和已经市(县)政府土地管理部门批准的经济发展用地,可作为经济发展用地,不计入经济发展用地留用指标。手续不全的村办企业用地,经依法补办用地手续后,可作为经济发展用地,计入经济发展用地留用指标。


第十六条 市统一征地服务中心根据成果一、成果二,测算四类用地数量,会同农村集体经济组织、区政府将其在集体土地现状图上定位。测绘机构根据上述四类用地的数量和位置,绘制四类用地图及面积汇总表(成果三)。


第十七条 市统一征地服务中心会同市自然资源和规划分局、区政府、农村集体经济组织,依据控制性详细规划,结合四类用地面积汇总表,拟订经营性用地与公益性用地搭配收储意见(成果四)。


搭配收储意见应统筹考虑集体土地规划为工业、商服、住宅等用途的经营性用地,与规划为城市基础设施、公共服务设施等用途的公益性用地在纳入储备规模、时序上的关联,予以合理搭配,为实现经营性用地与公益性用地同步纳入政府储备奠定基础。


第四章 土地配置工作成果


第十八条 测绘机构依据上述成果及其他资料,编制集体土地配置方案。配置方案是对集体土地配置工作的总结,包含基本情况、土地配置工作成果汇总(成果一、二、三、四)、工作依据及相关附件等内容,农村集体经济组织及其所在区政府应当予以盖章确认。


第十九条 集体土地配置方案经市统一征地服务中心审查,市自然资源和规划局批准后,形成农村集体经济组织土地配置工作成果。


第二十条 土地配置工作成果将作为城中村改造、留用经济发展用地以及政府统一征地、储备等工作的依据,原则上任何单位不得提出变更要求。因控制性详细规划重大调整,或者确因城中村改造工作需要作适当调整的,区政府可以提出调整意见,经市自然资源和规划局批准后予以变更。


第二十一条 集体土地配置方案经批准后,根据国土空间规划实施、集体土地收储情况,原则上每五年更新一次。


第五章 附则


第二十二条 集体土地按照本规程完成土地配置后,已经实施收储补偿并供应的,不再适用本规程。


第二十三条 本规程由市自然资源和规划局负责解释。

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