大青岛扩张思路的改变和欢乐滨海城的崛起

进入2022年，城市更新和城市建设行动一跃成为了青岛各项工作的重中之重。

青岛主政者多次莅临城市更新现场调研并作出指示。领导关注、公众支持，社会层面反响热烈。

客观说，青岛的城市更新和城市建设行动之所以引起如此大的响应，很大程度是因为青岛在主城区过去长期聚焦前海一线建设，忽略了老城区建设，导致青岛区域发展一直不平衡。

城市更新和城市建设三年攻坚行动，正是要补上这关键一课。

1、

青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动的总布局其实是围绕环胶州湾展开的。

4月26日，青岛市召开新闻发布会，通报《青岛市重点低效片区（园区）开发建设三年攻坚行动方案（2022-2024年）》，明确了历史城区保护更新、重点低效片区（园区）开发建设、旧城旧村改造等八大领域的攻坚任务。

从这场新闻发布会可以看出，10个重点片区（园区）的开发建设是整个三年城市更新和城市建设的主战场、牛鼻子和总抓手。

在10个重点低效片区中，除了世园会、张村河、株洲路以外，其余7个全部位于环胶州湾，涉及北岸、东岸和西岸，东岸片区就是青岛主城区环湾板块，共有市北老四方工业区、北客站、楼山区域三大片区。

以老四方工业区为例，四方厂、欢乐滨海城、大健康产业园、捷能中泰地块和郑州路TOD五个项目作为市北区老四方工业区低效片区（园区）的实施主体，每一个可以为市北区带来巨大的城市面貌改善、高端产业导入和人才集聚。

用市北区自己的话来讲，就是“用活数千亩的黄金存量地块，加速产业融合和科技创新，推动形成市北区差异化功能的产业布局。”

最终形成以人工智能、新材料、大健康等新兴产业集聚区为核心的“胶州湾东岸产业隆起带”，进而崛起面向未来的“中国北方滨海科创城”。

2、

其实抛开市北区本身的发展焦虑和重新聚焦“胶州湾东岸产业隆起带”的战略打法，从全青岛角度来看，大力建设胶州湾东岸也是时代之需和公众之愿。

我们来看看大力建设胶州湾东岸区域，可以给青岛带来什么？

因为青岛特殊的地理位置和地形地貌，从青岛以外的地区进入青岛主城区主要通过三条路径，一条是穿越城阳、李沧、崂山区的青银高速，一条是环湾大道，最后就是乘坐高铁动车。三条重要通道，两条涉及胶州湾东岸区域。

改善了胶州湾东岸的城市界面，那无论是乘坐高铁动车还是自驾通过环湾大道进入青岛的城市界面将彻底改观，重要的是这条城区产业带从南到北，跨度长，可以有效的带动市南、市北、李沧、城阳的协同发展，最终实现片区以点带面，整体焕然一新，产城一体发展，板块动能加强。

历史又一次将责任交到了央企、国企身上，而且对于如此大规模的产城一体化城市更新，产业的导入非常重要，掌握着更多资源的央企、国企，无疑成为了青岛城市级的合作对象。

在胶州湾东岸低效片区（园区）的建设中就涌现出了中信、华润、中车、青铁等央企、国企的身影。

其中，中信泰富主导建设的跨国总部基地聚集区落子欢乐滨海城成为了公众关注的焦点。

3、

这种临海临江，占据城市一线景观封面的综合项目，中信泰富在上海就曾经做过。

2005年上海船厂整体搬离浦东，中信泰富在老船厂旧址上开发建设成陆家嘴滨江金融城（详情、图片、优惠购），最终引入了八大区域总部级金融机构以及文华东方酒店。

12年后，中信泰富又在武汉二七滨江黄金地块建设武汉版本的滨江金融城，一个盘就规划有6栋200米以上的总部金融大厦。

在青岛，2021年12月，中信泰富落子欢乐滨海城区域建设跨国总部基地聚集区，项目规划地上地下总建面约51.7万平，其中接近一半是商办业态。

接近对半的高端商办与海景住宅的配建比例，与青岛浮山湾和金家岭极其相似，无论是从青岛市的深远筹划，还是中信泰富的操盘经验来看，滨海欢乐城这个板块的规划级别远高于目前青岛的一些热点居住区。

根据规划，跨国总部基地聚集区作为主要承载体，中信泰富将打造出集商务、休闲、文娱、购物、旅游、居住于一体的国际滨海企业总部湾区和国际化的标杆产业园区。

而20多万方的高端海景住宅也成为了产业的有力补充，满足高端人才对于海居的需求。在青岛主城区遍地容积率3.0+的时代，中信泰富欢乐滨海城住宅组团综合容积率控制在了2.13和2.07，这种低容积率的一线海景住宅目前在青岛还是比较稀缺的。

中信泰富的愿景是，借助跨国总部基地聚集区的落地，真正实现建设一个项目，带动一个区域，服务一座城市，借此机会，给欢乐滨海城插上二次腾飞的翅膀。

如果说，2013年，保利香槟国际（详情、图片、优惠购）和绿地欢乐滨海城的进驻，是欢乐滨海城的1.0版本，那十年后，中信泰富、华润等央企的进驻，就开启了欢乐滨海城的2.0版本。

4、

目前，长沙路立交桥通车，欢乐滨海城的快速出行通道彻底打通；九年一贯制的滨海学校建成招生，区域的教育短板补上；拥有高星级酒店的奥润国际和绿地海外滩也正在抓紧建设.。

板块内8公里的海岸线景观带，目前已经打造完成1公里，预计五年内完成剩余海岸线的建设，将打造出体育公园、特色滨海漫步道为主的海岸风景，形成集生态，运动，游乐，艺术于一体的现代化生态型滨海公园。

作为青岛最重要的C型地铁通道，青岛地铁5号线在滨海欢乐城区域设站，目前5号线地铁已经动工，通过地铁5号线可以畅达全市。

届时，这个始于2008年的欢乐滨海城之梦将梦想成真。

跳出欢乐滨海城的发展来看青岛，城市发展方向的选择至关重要。

从城市规划布局来看，青岛往北是城市扩张的主路线，只有走出前海时代，进入胶州湾时代，才能真正撑起青岛坐稳强二线，冲击新一线的城市梦想。

只有通过胶州湾东岸建设，环湾发展起来了，才能带动市南、市北、李沧、城阳的协同共进。

对于青岛全市而言，也只有完成了从前海时代到环湾时代的真正转化，也才能在激烈的城市竞争、人口争夺、产业比拼中勇立潮头，迎来属于青岛的大时代。

从这意义上讲，建设胶州湾东岸的历史意义，不亚于1994年的市政府东迁浮山湾。

这是一个属于胶州湾的全新时代。

而拥有中信泰富跨国总部基地聚集区的欢乐滨海城，将成为环胶州湾时代耀眼的地标。