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销售回暖 强二线率先进入复苏通道

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在持续的稳楼市政策助力下,房地产成交数据开始有所改善,6月份,销售回暖的迹象相对明显。


中指研究院以截至6月25日的成交数据估算整月数据预计,6月份一线城市楼市成交量将环比上涨122.1%,其中,上海在本轮疫情后恢复销售对一线城市数据带动较大;二线代表城市将环比上涨84.4%,三线代表城市将环比上涨56.1%。贝壳研究院监测50个重点城市的成交数据也显示,6月二手房成交量迎来了连续环比增长,增幅达到25%。

这其中,强二线城市率先进入复苏通道,回暖力度优于其他城市。多家房地产研究机构数据显示,杭州、南京、成都、苏州等城市优化楼市调控政策后,成交量持续回升。

“当前楼市,强二线城市和一线城市正在领头修复,普通二线及以下城市预期仍在低位。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者,根据政策传导规律,更多城市的楼市企稳正在酝酿中,预计下半年市场将呈现逐月修复态势。

尽管多地楼市触底回稳的态势已经显现,但当前整体市场的成交量仍处于历史低位,疫情影响下,市场信心和消费者预期仍待恢复,全年房地产市场缺口在年内无法完全补回,基本面较弱的城市期待更多促进市场流通相关的支持政策。

政策效果释放

在房地产销售一线,如果寻找楼市转暖的分水岭,南京龙湖宸阅府的置业顾问张明认为,这个节点是4月底。

4月29日,中央政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展”。

由此,房地产调控政策进入密集优化期,各地因城施策加大信贷支持力度,降首付、降房贷利率,同时适度优化调整限购、限售、限价等政策,促进销售回暖。

“有好几个政策敏感度高的客户,4月29日当天晚上就打电话来预约看房。”张明回忆说。他服务的南京龙湖宸阅府项目属于改善型楼盘,配套相对优越,但开盘时,到访的客户并不多,张明直言是一个“不太好的开盘”。

张明告诉21世纪经济报道记者,他接触的客户在南京各大楼盘来回看,也不着急下手,对楼市持有观望态度。随着中央定调,南京频繁调整楼市政策,放宽限购、放宽限售、增加公积金购房支持力度、增加多孩家庭购房套数……释放出更多购房需求。

随着政策落地,售楼处变得越来越热闹,以前一天只有零星的几组客户到访,后来,张明一个人每天就要接待六七组客户,购房者下手也更加果断。5月份,张明的成交量是8套,而6月刚过半时,他已经卖掉了7套房子。龙湖宸阅府的相关数据显示,截至6月19日,项目到访量超过1500组,日均到访量约80组,成交额已经达到3亿元。

旭辉相关负责人同样认为分水岭是4月底,“4月29日之后,放松限购、优化限售、调低利率等政策组合拳出台的‘量’和‘质’都有了显著的提升,我们监测到的楼盘来访量较之前也有了明显提升。”

5月份以来,优化楼市调控政策的城市进一步扩围,并且向高能级城市延伸,政策内容更加多样化。

在杭州工作的吕宁告诉21世纪经济报道记者,5月17日杭州优化楼市调控政策,购房所需的社保缴纳年限和个人所得税缴纳年限均被缩短。吕宁和男朋友一年前从上海移居杭州,“周二知道新政策下我们可以买房啦,周六就签好了合同。”

稳楼市政策对需求的释放效果显而易见,在强二线城市,这种政策效果的影响则更加明显。

贝壳研究院监测数据显示,前述提到的南京,5月二手房成交量环比上涨60%;杭州6月二手房成交量环比上涨75%。同为强二线城市的成都和苏州,在优化楼市调控政策的一个月内,二手房成交量分别环比上涨80%和60%。

该机构指出,强二线城市调控优化后,二手房成交明显增长,政策效果持续性较强。

新房成交同样呈现出这种变化。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,杭州、南京、成都、苏州6月份的周度新房成交量均表现为一条上升曲线,其中苏州的上升幅度最为明显。

复苏路径渐清晰

相比之下,郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市,楼市调控政策优化后,效果持续性相对较弱。

3月1日,郑州出台扶持政策,被誉为“全国优化楼市调控第一枪”。贝壳研究院监测数据显示,3月当月,郑州二手房成交量环比增长超过100%,但后期效果乏力,4、5月成交量持续下降,6月“房票安置”出台带动了新一轮住房需求释放,但实际效果仍有待观察。

郑州当地多位潜在购房人告诉21世纪经济报道记者,目前还在观望中,他们的担忧在于“现在市场上有太多的房子,不确定以后郑州楼市能不能好起来,我不想成为‘接盘侠’。”

许小乐认为,市场复苏动能分化的根本在于城市基本面的差异,本身需求基本面良好的城市,在疫情好转和政策支持下,可以率先进入复苏通道。

贝壳研究院指出,根据政策传导规律,市场复苏分为“领头复苏”、“带动复苏”和“整体复苏”三个阶段。

第一阶段,领头复苏,即少数领头城市市场信心率先修复,成交量修复增长、价格止跌企稳;第二阶段,更多的城市跟进,出现量增价涨;第三阶段,修复传导至其他基本面较弱的城市。

“当前市场走到了第一阶段向第二阶段过渡时期,即强二线城市和一线城市领头修复,普通二线及以下城市预期仍在低位。”贝壳研究院判断,从2014-2015年市场复苏时间节奏来看,第二阶段与第一阶段相差约3个月,第三阶段和第二阶段相差约4个月,考虑到本轮下行叠加房企流动性风险和疫情扰动风险,本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长,并且第三阶段修复只包括部分城市。

据此,该机构推演认为,今年8月普通二线城市将迎来房价企稳,年底部分低能级城市迎来房价企稳,预计下半年市场呈现逐月修复态势,同比降幅不断收窄。

21世纪经济报道记者调研沈阳楼市发现,弱二线城市的楼市在政策扶持下也迎来了变化。

5月以来,沈阳密集出台稳楼市政策,部分潜在购房客户一改犹豫观望态度。龙湖集团布局在沈阳的改善型楼盘——龙湖云颂,截至6月19日,6月共到访客户接近800组,成交金额约8000万元。

龙湖6月的销售数据显示,该集团位于高能级城市的优质项目率先回温,在政策的助力下,改善型购房者的需求得到释放,成为推动楼市转暖的一支重要力量。

业内分析人士预计,随着疫情日趋稳定,各城市友好政策落地,下半年销售情况会逐步回升,楼市将会加速修复。

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