青岛非核心商务区办公楼市场潜力逐渐提升 资本驱动下的新零售品牌逆势扩张

2022年7月13日，青岛——“青岛宏观经济基本向好，一季度地区生产总值增速5.3%，均高于全国和全省水平。办公楼市场方面，二季度大面积办公楼租赁成交较为突出，非核心商务区的市场潜力逐渐提升。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，龙湖胶州天街于第二季度正式开业，持续推高下沉市场规模，资本驱动下的新零售品牌逆势扩张。

科技互联网行业仍为市场亮点所在，大面积办公楼租赁成交较为突出。2022年第二季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为5.7万平方米，环比及同比均有明显提高。一方面得益于新项目交付带来的前期预租需求释放；另一方面，经历了强监管阵痛后的科技互联网行业，例如新媒体、网络教育等平台型企业，正在释放出新的增长潜力，在租赁成交中的占比约为24%，主要活跃于市北中央商务区等新兴的子市场。同时，青岛办公市场传统的制造、金融、物流等行业则表现出长坡厚雪的需求动力，来自制造行业内资租户的5,500平方米搬迁需求贡献了第二季度最大市场成交。

二季度新增供给持续入市，非核心商务区市场存量进一步扩大。位于麦岛区域的海信国际中心，以及位于新都心的和达君玥国际于第二季度投入使用，推高全市办公楼市场存量至563万平方米，并分别推高整体市场及甲级市场空置率至31.7%和47.8%。近几年核心商务区市场供量增速逐渐放缓，非核心商务区市场规模逐渐扩大，占全市总存量比重由2017年的12%提升至16%。

租金水平重现2020年二季度走势，甲级市场跌幅扩大。上半年多地疫情扰动的负面影响下，企业扩租及新设需求受到明显抑制，业主多采取以价换量的租赁策略以争取下半年稳定的入驻表现。加之近期交付的新增供应带来的市场竞争，第二季度整体市场平均有效租金为81元/平方米/月，环比下降1.5%，同比下降3.8%。甲级市场平均有效租金为116元/平方米/月，环比下降2.0%，同比下降5.3%。

非核心商务区的市场潜力逐渐提升，带来城市多中心发展机遇。生活、商务空间的高效集约，叠加交通基础设施完善带来的通勤便利性，将使非核心商务区的市场活跃度保持稳定。仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“在核心商务区中，由于业主间价格竞争仍将持续，在当前有利于租户方的市场情况下，租户的搬迁需求将有所释放，同时升级需求也将发挥作用。”

非核心商圈开店活跃度明显提高，资本驱动下的微醺类品牌逆势扩张。二季度受疫情影响，整体零售市场需求持续疲软，在临近暑假的季度末稍现回暖趋势。全市新开店铺中约三分之一来自于社区商业、近郊商业等非核心商圈，在如今下行的大环境下，非核心商圈市场需求基本保持稳定。在上半年餐饮类的新开店铺中，高端正餐因疫情后受客流下降、人工成本增加、租金压力高等因素影响，其占比持续缩减，咖啡及茶饮类的占比虽保持不变，但细分赛道已悄然改变，开店热度由咖啡转向中式烘焙、甜品等小品类；微醺类品牌逆势扩张，Helens海伦司自2021年于青岛开设首店后，目前全市已布局8家门店。此微醺类品牌在提供全时段的正餐外加入利润更高的酒水类消费，提升了人均客单价和门店坪效，其运营模式有效地解决了普通大面积正餐品牌坪效低、利润低等经营短板，因此受到资本关注。

龙湖胶州天街于第二季度正式开业，持续推高下沉市场规模。位于胶州新城的龙湖胶州天街于近期交付运营，总建筑面积12.45万平方米，是龙湖商业进入青岛市场的首个天街系购物中心。得益于其较高的开业率，市场整体空置率仅小幅上升0.1个百分点至7.7%。近几年产业和人口逐渐向近郊区域扩散和回流，推动其城镇体系迅速发展成熟，进而促进零售商业向郊区下沉。目前，非核心商圈的市场存量已达114万平方米，占全市总存量的23%。

疫情扰动市场情绪，租金下行压力仍存。二季度全市优质零售物业平均租金为221元/平方米/月，环比及同比均下降1.3%。疫情反复对租金的负面影响在第二季度有所显现，面对市场不确定因素的增加，大部分品牌已暂缓此前的扩张计划，租赁需求的下降使多数业主不得不采取更为灵活的租赁策略，以稳定项目的入驻表现。

资本加持的新消费品牌将为实体商业焕新升级注入活力。虽然新零售的投资热度和方向正趋于谨慎，在内循环的背景下，新消费行业的投资价值不可否认，其赛道广度驱动着资金投入在细分赛道中不断转换。而获得资本加持的新消费品牌将成为疫情后实体商业复苏的有效驱动因素，实体商业在享受资本和流量红利的同时，也要为短期热潮的褪去做好准备，探索新的合作模式，实现更可持续的双向发展。

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