《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划》公开征求意见 含落实租售同权等

2022年7月18日，青岛市住房和城乡建设局发布 关于《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划》公开征求意见的通知。

为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的战略部署，按照相关工作要求，结合《青岛市“十四五”住房发展规划》，我局起草编制了《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划（征求意见稿）》，现通过青岛市住房和城乡建设局网站予以公布，公开征求社会意见。

如有修改意见和建议，请于2022年8月16日前通过信函或电子邮件方式反馈青岛市住房保障中心。

通讯地址：市南区瞿塘峡路24号甲

电子邮箱：qdszfbzzx@qd.shandong.cn

联系人：王宇    联系方式：82655421

附件：青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划（征求意见稿）

青岛市住房和城乡建设局

2022年7月18日

附件具体内容：

青岛市“十四五”保障性租赁住房

发展规划（征求意见稿）

为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房、解决好大城市住房突出问题重要决策部署，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，有效扩大保障性租赁住房供给，切实解决新市民和青年人等群体住房困难问题，促进实现全体人民住有所居、职住平衡，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《山东省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（鲁政办发〔2021〕17号）、《青岛市“十四五”住房发展规划》及我市住房保障领域现状，特编制本规划。

一、发展基础

“十三五”以来，青岛市坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近平总书记视察山东、视察青岛重要讲话精神，坚持“以人民为中心”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面深化住房供给侧结构性改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，持续加大住房保障力度，城镇中低收入住房困难家庭、新市民的住房问题得到有效改善，较好实现住有所居目标。

（一）城市发展态势良好

2020年，青岛市实现国内生产总值12370亿元，占全省经济总量的16.9%，位居全省第一，在长江以北区域名列前茅。人均GDP达130535元，城镇人均可支配收入达到47159元，远超全省平均水平。2016-2020年，青岛市GDP总量和人均GDP增速均逐渐趋于平缓，经济呈现缓中趋稳发展态势。

（二）住房供应水平稳定提高

“十三五”期间，青岛市常住人口从944.6万人增加到1010.57万人，年均增长13.19万，城镇化率达到76.34%；全市城镇人口增加至768.85万人，年均增长约25.66万；流动人口286.69万人。在人口快速增长的同时，全市城镇住宅总量达到320.75万套，建筑面积约3.1亿平方米，总体达到户均一套房，城镇居民人均住房建筑面积提升至33.4平方米，住房供应水平稳步提高。

（三）住房保障水平持续提升

“十三五”期间，我市不断优化完善住房保障体系，建立健全以公共租赁住房为主体,实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，逐步解决了中低收入家庭住房困难。“十三五”末，我市累计建成保障性住房29.5万套（公共租赁住房7.2万套，经济适用住房和限价商品住房22.3万套），累计发放租赁补贴4.4万户，城镇户籍中低收入住房困难家庭已应保尽保，新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员的阶段性住房问题逐步缓解，居民的获得感、幸福感不断增强。

（四）人才住房保障力度不断加大

为贯彻落实市委、市政府“人才强市”战略，将我市打造成更具有吸引力和竞争力的人才高地，我市通过多主体供应、多渠道筹集，大力推进人才住房建设，采取租购并举的方式逐步解决引进人才阶段性住房困难。至“十三五”末，全市累计开工建设人才住房15.6万套（间），分配人才住房6.3万套（间），逐步实现让各类人才“来了有房住，留下有住房”。

（五）住房租赁市场不断发展

租赁房源供给稳步增长，租赁房源总量达到39万套（间）、3535万平方米，约占青岛城镇住房总量的12.3%，人均租住面积约19平方米。2020年全市住房租金平均价格为30.26元/月/平方米，同比下降5.11%，住房租金长期处于较低水平；全市共有住房租赁企业130余家，规模较大的有41家，运营房源约1.2万套（间）；备案住房租赁经纪机构2000余家，从业人员数量约4000人。

（六）信息化水平不断提升

“十三五”期间，根据国家政策调整和管理实际需要，不断完善租赁住房管理服务信息平台各项功能，大力提高信息化管理水平。借助青岛市政务资源共享平台实现了住房、户籍、社保、公积金等信息综合比对，大幅提高了资格审核的准确性和效率；通过设立公共服务门户网站，实现了房源核验发布、资格申请审核、配租公告登记、政策解读、合同网签备案、项目运营监管等“一站式”业务办理，为市民提供优质高效的线上信息服务。

二、面临形势

（一）上级要求

党的十九届五中全会提出，要有效增加保障性住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。习近平总书记在2020年中央经济工作会议上指出，要高度重视保障性租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，要降低租赁住房税费负担。

2021年6月，国务院常务会议审议并通过了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），确定加快发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体住房困难。

2021年11月，山东省人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（鲁政办发〔2021〕17号），确定济南、青岛等人口净流入的大城市，要以实物保障为主、租赁补贴并重，大力发展保障性租赁住房，努力实现职住平衡。要将发展保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点工作，参照人口普查数据研究城市人口变化情况，分析收入与房价比、房租与房价比，科学确定发展保障性租赁住房的建设目标和政策措施。

（二）发展趋势及面临问题

习近平总书记两次视察青岛，作出“办好一次会，搞活一座城”、建设现代化国际大都市等重要指示批示。党和国家赋予了青岛上合示范区、国家军民融合创新示范区等多项国家战略；山东自由贸易试验区建设、胶东经济圈一体化发展，也正促使青岛继续引领山东半岛城市群高质量发展。

1.双循环发展，居住成本需进一步降低

当前城市总体较高的房价水平，抬高了城镇化和城市经济运行的基础性成本。发展保障性租赁住房，有利于降低居住成本，释放消费潜力，既是落实“房住不炒”、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，也是促进房地产行业对经济贡献方式转型升级、住房与实体经济协调发展的重要抓手，进而为加快形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局提供有力支撑。

2.人口持续集聚，住房租赁需求不断增长

青岛作为山东半岛城市群的中心城市之一，正在努力成为全球海洋中心城市。2020年末，青岛城镇人口已达到768.85万人，流动人口达到286.69万人，比2015年增长81.73万人，年均增长率6.94%。城市规模发展效益将更加显现。伴随省内外人口向青岛进一步集聚，青岛市城镇人口规模将进一步扩大，人口的持续快速增长将不断推动各类住房需求增长，当前相对较高的房价收入比导致新市民购房能力不足，将进一步促进住房需求和消费结构调整，推高新市民、青年人的住房租赁需求。

3. 住房租赁消费升级，居住品质要求不断提高

根据抽样调查，未来以新就业大学生为主的新市民、青年人将逐渐成为新增住房租赁需求的主体，对单间及一、二居室小户型需求十分旺盛。随着新市民总体素质不断提高，住房消费意愿和能力逐渐增强，租房“消费升级”日益明显，将更加注重租房品质、租房便利性、信息透明度、社区化体验及其它衍生服务。

租赁住房需求持续增长以及租赁住房品质提升需求，对青岛市发展保障性租赁住房提出更高要求，但当前青岛市保障性租赁住房发展在供需结构、房源筹集、运营管理等方面仍存在以下问题：一是主城区土地资源稀缺，保障性租赁住房房源筹集存在一定困难，但新市民、青年人主要分布在该区域，房源供需应更加匹配；二是利用改造、改建方式筹集房源，存在成本高、投资回收期长的问题，企业参与积极性需进一步调动；三是保障性租赁住房居住品质、服务标准、管理规范等配套政策有待进一步完善。

三、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，结合青岛市实际，努力实现住有所居、职住平衡。

（二）规划原则

1.政府引导，多方参与。充分发挥政府引导作用和市场机制作用，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道建设筹集房源，支持国有平台公司直接参与或市区两级国有平台合作建设筹集房源。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营保障性租赁住房。

2.供需匹配，职住平衡。以满足新市民、青年人基本住房需求为出发点，合理确定保障性租赁住房的类型、面积标准、租金标准。准确把握存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，统筹考虑产业发展方向、城市更新片区、轨道交通布局、公交场站分布，采取新建、改建、改造、购买等多种方式，努力实现保障性租赁住房在供给规模、类型、空间分布上与保障对象差异化、多样化需求精准匹配。

3.统筹协调，分步实施。推动租赁住房试点相关政策衔接，将符合规定的人才住房、租赁住房房源纳入保障性租赁住房规范管理，优化完善青岛市住房保障体系，实现与国家住房保障体系对接。落实保障性租赁住房发展相关政策要求，明确规划期内保障性租赁住房发展建设的主要任务和重点工程，制定并公布年度实施计划，有效引导市场预期，实现保障性租赁住房发展建设稳步、有序推进。

（三）规划目标

1.总体目标

建立健全具有青岛特色的住房保障制度，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。建立健全保障性租赁住房制度，有效扩大保障性租赁住房供给，充分发挥政府引导作用和市场机制作用，积极构建筹集渠道多样、参与主体多元、市场管理规范、监管服务到位的保障性租赁住房建设筹集和供应体系。规划期末，保障性租赁住房房源数量达到21万套（间），占城镇新增住房供应总量的30%以上，新市民、青年人的住房问题得到有效解决。

2.年度目标

2021年，充分挖掘存量房源潜力，将利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、发展政策性租赁住房试点建设筹集的租赁住房房源，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理。全市建设和筹集保障性租赁住房4万套（间）。

2022年，建立健全保障性租赁住房建设管理机制，完善保障性租赁住房建设、分配、运营等配套政策。全市建设和筹集保障性租赁住房4.5万套（间）。

2023年，稳步推进保障性租赁住房建设，实现保障性租赁住房统一纳入全市住房租赁服务信息监管系统管理。全市建设和筹集保障性租赁住房4.5万套（间）。

2024年，实现保障性租赁住房信息平台备案，推广保障性租赁住房租赁电子合同网签和自动备案。全市建设和筹集保障性租赁住房4万套（间）。

2025年，形成保障性租赁住房的有效供应，建立稳定的常态化配租机制，新市民、青年人阶段性住房困难问题得到有效缓解。全市建设和筹集保障性租赁住房4万套（间）。

表1保障性租赁住房发展指标体系

四、主要任务

（一）构建青岛特色的住房保障体系

加快完善住房保障体系。

加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，积极推进我市现有政策性住房归类整理，实现与国家住房保障体系对接。面向城镇户籍家庭供应的公租房，继续作为公租房管理；面向新市民、青年人等群体供应的租赁型人才住房、享受政府优惠政策且符合“小户型、低租金”的市场租赁住房等，归类为保障性租赁住房；面向有一定经济能力又买不起商品住房的群体销售的经济适用住房、限价商品住房、产权型人才住房和共有产权商品住房，归类为共有产权住房。

建立健全保障性租赁住房制度。

保障性租赁住房是由政府给予土地、财税、金融等政策支持，由市场多主体投资、多渠道供给的租赁型住房，套型面积以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。租赁价格按照不高于同地段、同品质市场租赁住房租金的90%确定。保障性租赁住房主要面向本市无房的新市民、青年人，特别是从事城市基本公共服务的外来务工、新就业人员供应。

（二）完善多样化多渠道房源供应体系

结合我市土地供应实际情况，充分挖掘存量用房、存量用地潜力，通过新建、改建、改造、购买等方式，多渠道筹集保障性租赁住房房源。着重调动国有平台公司参与发展保障性租赁住房工作的积极性，在资金、土地等方面给予扶持。结合住房需求、土地资源等实际情况，差异化供应住宅型、宿舍型保障性租赁住房，有效增加房源供应。

1.利用集体经营性建设用地建设。

推动集体土地有效利用，缓解城市居住用地供需矛盾，在尊重农民集体意愿的基础上，支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。

2.利用企事业单位自有闲置土地建设。

对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房，优先面向本单位符合条件的群体出租。

3.利用产业园区配套用地建设。

在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.利用新供应国有建设用地建设。

以公共交通便利为导向，以国有平台公司为主，通过划拨土地、协议出让土地、招拍挂整体出让租赁住房用地等国有土地供应渠道，集中建设或配建保障性租赁住房。

5.利用闲置住房和非居住存量房屋建设。

闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

（三）支持专业化规模化的市场供应主体

1.发挥国有企业示范引领作用。

鼓励国有平台公司以及国有企业投资、建设、运营保障性租赁住房，支持相关国有企业拓展保障性租赁住房业务或转型为住房租赁企业，提高保障性租赁住房运营管理的规模化、集约化、专业化水平。

2.支持专业化住房租赁企业发展。

通过政策支持帮助专业化住房租赁企业降低建设和运营成本，促进企业实施规模化租赁服务、扩大市场占有率，逐步引导企业形成可持续的商业运作模式，培育壮大一批专业化住房租赁企业。

3.发挥行业协会规范引导作用。

住房租赁行业协会协助政府制定完善的行业规范和有关技术标准，建立健全各项管理制度，加强企业自律管理。促进保障性租赁住房运营企业和工作人员人员依法经营、诚实守信。加强企业交流和从业人员业务培训，不断提高行业发展水平和从业人员业务素质。

（四）提高规范化信息化管理服务水平

打造协同高效的住房租赁数字化服务体系，开发建设全生命周期管理服务信息平台，将保障性租赁住房统一纳入平台管理，实现房源建设、分配和运营管理的全过程监管，通过建立房源信息整合、入库规则、数据共享的标准体系，逐步构建动态更新的房源基础信息数据库。依托政务资源共享平台，加强相关部门信息互联互通，提高审核时效和信息化服务水平。

（五）提升监管服务水平

推广保障性租赁住房租赁电子合同网签和自动备案，采取便捷服务和必要监管相结合的方式，继续完善政府平台与社会化服务平台的数据交换共享功能，对全市住房租赁市场进行动态监测。保障性租赁住房全面纳入到城市网格化管理和社区综合治理，运营管理单位应建立健全管理机制，依法依规开展运营管理，认真履行治安、消防、安全等职责，自觉接受属地政府和行业主管部门的监管。

（六）提升居住品质和居住服务水平

1.推广绿色智能建造设计。

引导企业在开发建设与管理运营全周期推行绿色发展模式。提升保障性租赁住房能效水平和产业化水平，在建设和装修环节，新建保障性租赁住房项目应当推广绿色建筑并实行全装修，推进装配式建筑和标准化部件运用，推广应用绿色环保材料，全面执行现行国家建筑节能标准。政府直接投资或予以支持的租赁住房应率先执行绿色建筑标准规范。

2.创造绿色、人文、舒适的居住环境。

全面提升新建和存量保障性租赁住房品质，推进智慧小区建设和智慧化租赁服务管理，为住户提供智能化居住体验。鼓励发展人性化、标准化、智能化的保障性租赁住房运营管理模式。促进居住与办公、社交、休闲娱乐等功能的高度融合。鼓励租赁企业与物业公司深度合作，与社区服务互为补充，围绕租住生活，提供更有针对性和更加丰富的生活服务。

3.完善分配运营管理机制。

依托青岛市住房租赁服务信息平台，逐步推进分配房源统一发布，实现看房、签约、合同备案等一站式办理，不断提升保障性租赁住房租赁管理服务水平。建立完善信用评价机制，建立健全各主体诚信档案，完善守信联合激励和失信联合惩戒机制，进一步提升全市保障性租赁住房运营服务质量。

（七）建立后期管理监督机制

1.完善产权管理。

保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押。涉及整体转让的，报经区（市）政府同意，转让后原保障性租赁住房性质不变，土地用途和土地取得方式不变。利用企事业单位自有闲置土地建设和非居住存量房屋改建的保障性租赁住房，依法征收时按原土地用途和取得方式进行补偿。

2.完善准入退出机制。

符合条件的保障性租赁住房项目，在取得项目认定书后，纳入保障性租赁住房规范管理，享受保障性租赁住房相关支持政策。运营期届满后，可继续作为保障性租赁住房出租，也可向区（市）住房城乡建设部门申请根据筹集渠道分类退出。

五、空间布局与分区指引

（一）市南区、市北区、李沧区、崂山区

深入推进城市更新，优化提升居住空间、环境品质，结合历史风貌保护、轨道交通站点，深入挖掘存量住房、腾空房屋改造潜力；支持符合条件的企业利用自有存量用地、存量用房新建或改建保障性租赁住房；充分利用集中建设和配建的方式筹集房源，支持与国有平台公司合作异地建设保障性租赁住房，弥补中心城区增量空间较少的不足，保障片区内人口流动和活力。

（二）城阳区、西海岸新区、即墨区、胶州市

实施以公共交通为导向的TOD开发模式，将住房布局和成熟服务配套设施、公共交通站点紧密结合，提高住房供需空间匹配度，推动职住平衡。以集中建设和配建保障性租赁住房为主，加强市区两级平台公司合作，并结合旧村改造、产业园区配套建设等方式，多渠道筹集房源。

（三）平度市、莱西市

适度发展保障性租赁住房，重点在姜山新城、新河、南村等产业片区新建保障性租赁住房，主要保障当地产业新区新市民、青年人住房需求，促进职住平衡。

表2保障性租赁住房分区（市）预期目标

六、实施保障措施

（一）落实完善土地支持政策

按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。市本级保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。规划期内供应租赁住房用地不低于6000亩。

（二）建立多部门联合审查机制

住房城乡建设、发展改革、自然资源和规划等部门建立联合审查机制，构建快速审批流程，提高项目审批效率。根据项目所在地区公共服务设施和交通、市政设施的承载力以及项目安全等，由区（市）人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具审查意见并统一核发项目认定书。项目认定书作为相关部门办理保障性租赁住房项目立项、用地、规划、施工、消防、验收等手续的依据。取得项目认定书的保障性租赁住房项目，可按规定申请中央补助资金。

（三）落实税收优惠政策

利用综合税费手段，加大对发展保障型租赁住房的支持力度，严格落实国家有关租赁住房税收优惠政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

（四）落实民用水电价格优惠政策

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气、用暖价格按照居民标准执行。

（五）增强金融政策支持

加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持国有平台公司开展保障性租赁住房REITs试点。在依法依规、风险可控、商业可持续前提下，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

（六）落实租购同权

积极完善“租售同权”导向下的公共服务政策，依法办理房屋租赁合同备案的租房者，具备平等享受我市常住户口家庭基本公共权益的权利。租房者可凭《青岛市房屋租赁合同备案证明》等相关证明材料，申请享受租房落户、公积金提取、子女就近入学、就业保障、基本医疗及公共卫生等便民服务。

七、强化工作落实

（一）强化主体责任

各区（市）政府要落实好主体责任，切实提高政治站位，高度重视发展保障性租赁住房，成立相应工作机构，摸清辖区内保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，加强对保障性租赁住房的建设、分配、运营的全过程管理，严格监督监管。

（二）加强部门协作

市住房城乡建设局应履行好市住房制度改革和住房保障工作领导小组办公室职责，组织落实保障性租赁住房建设管理相关政策，指导保障性租赁住房项目建设、房源分配，开展督导考核等工作。市发展改革委、市公安局、市民政局、市财政局、市人力资源社会保障局、市自然资源和规划局、市行政审批局、市税务局、人民银行青岛中心支行等部门要加强政策协调和业务指导，确保政策落实到位。市国资委要指导市属国有企业在拿地、建设、运营、融资等环节形成“闭环”模式，确保项目自负盈亏、自求平衡。

（三）定期开展评估

跟踪落实规划实施情况，结合青岛市保障性租赁住房发展实际情况，适时开展中期和期末规划实施情况评估，及时发现新情况新问题，必要时调整优化规划目标任务。

（四）加强舆论引导

加大宣传力度，及时公布年度建设计划，提高公众参与度，听民声、汇民智，广泛听取公众意见，充分体现群众意愿、满足群众诉求。及时向社会公布规划和实施情况，主动接受社会监督，共同推进规划落实。