房地产政策进入放松新阶段 要警惕灰色地带

下半年全国房地产政策进入了3.0版本或阶段。其中今年1-4月份属于第一阶段，当时各地主动自发的松绑动作很多。而4月29日中央政治局会议后开启了政策松绑第二阶段。到了今年7月份鉴于各地楼市依然面临的压力，各地依然把政策放松作为一项重要的工作去抓，即开启了第三阶段。客观看待新一轮政策的动向、背景和逻辑，对于我们更好地理解政策、发挥政策效应等都有积极的作用。

在3.0版本政策放松大潮中，可以重点关注近期江苏省各地政策放松的动作。至少在8月上中旬短短几天内，江苏有5个城市出台了放松政策。此类动作说明新一轮政策放松的新特点，即放松再放松。

8月8日和8月10日两日，连云港(601008)和南通海门分别发了相关政策。其中连云港发布了《关于进一步促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》。此次文件言简意赅，体现了地方上政策放松务实的导向。此次连云港政策9条内容可以总结为4项，即金融政策、营商环境政策、购房政策和保交付政策。比如说文件明确，市区在严格落实疫情防控要求情况下，可适时举办线下房展会。而海门文件为《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。此次政策的一个亮点是，对于高学历人才明确提及了支持购房的政策。文件规定，取得硕士研究生或高级职称及以上的在职职工申请公积金贷款的，最高贷款额度调整为80万元/人，160万元/户。该额度明显比普通工薪阶层等要高。

而8月12日一天，江苏又出现了3个政策放松的案例，即苏州、无锡和南京，进一步说明此类城市的政策“不解渴”，依然需要进一步松绑。1）苏州规定，在首套房3成首付的基础上，若已结清贷款，那么二套房首付比例将从5成变为3成；若未结清，则从8成下调为6成。2）无锡规定，二套房贷款方面，房贷已结清的可实行3成首付，反之则是5成首付。3）南京规定，在南京市区购置普通住房，若无住房、无贷款记录、或贷款已结清的，则可以执行3成首付政策。总结来说，此类城市此前已经有过一轮或多轮政策放松，当前继续在购房方面落实更加宽松的政策。

作为经济强省和楼市强省的江苏，其下辖五个城市密集放松政策，自然值得我们关注和研究。一方面，其说明当前房地产市场的压力还是比较大的，或者说房屋销售行情恢复的态势是弱于预期的，各地要继续放松政策、刺激交易需求，以做好下半年的房地产相关工作。另一方面，江苏此次政策也体现了各地政府主动作为的导向。各地密切跟踪和监测了房地产交易数据，政策出台不含糊、措施积极有力，体现了政策层为市场行情复苏保驾护航的导向。

而从全国层面看，江苏市场面临的此类压力，预计全国其他省市也都会面临。所以从这个角度看，各地要积极关注江苏此次动作，将下半年政策放松依然作为一项重要的工作去抓。尤其是基于房地产市场新情况和新问题，在上半年政策放松的基础上，出台更务实的、更有效的3.0版本政策。

当然我们也需要提醒，政策放松需要全力以赴，但不代表无条件和无原则。各地要密切关注微妙的、打擦边球的、隐晦的做法，防范在放松中乱了阵脚。这里可以举广东两市的例子。其中，近期广州再次传出“接力贷”卷土重来消息。相关调研发现，个别国有银行表示确实有接力贷业务，并表示“此业务之前停了，现在比较严格，需要通过具体的合作楼盘和中介公司才能办理”。而深圳近期某个住宅盘推出了“0首付”购三房的营销活动，不过推出活动不到半天，即被房管部门叫停。这两个例子至少说明，各地在政策放松过程中存在一些灰色地带，各地要密切做好监测和管控，防范一些违规操作滋生。唯有这样，政策松动步伐才会快而不乱，政策才能真正发挥解渴的效应，也才能支持房地产市场行情的复苏和提振。

文/上海易居房地产研究院总监严跃进