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房地产政策进入放松新阶段 要警惕灰色地带

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下半年全国房地产政策进入了3.0版本或阶段。其中今年1-4月份属于第一阶段,当时各地主动自发的松绑动作很多。而4月29日中央政治局会议后开启了政策松绑第二阶段。到了今年7月份鉴于各地楼市依然面临的压力,各地依然把政策放松作为一项重要的工作去抓,即开启了第三阶段。客观看待新一轮政策的动向、背景和逻辑,对于我们更好地理解政策、发挥政策效应等都有积极的作用。

在3.0版本政策放松大潮中,可以重点关注近期江苏省各地政策放松的动作。至少在8月上中旬短短几天内,江苏有5个城市出台了放松政策。此类动作说明新一轮政策放松的新特点,即放松再放松。

8月8日和8月10日两日,连云港(601008)和南通海门分别发了相关政策。其中连云港发布了《关于进一步促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》。此次文件言简意赅,体现了地方上政策放松务实的导向。此次连云港政策9条内容可以总结为4项,即金融政策、营商环境政策、购房政策和保交付政策。比如说文件明确,市区在严格落实疫情防控要求情况下,可适时举办线下房展会。而海门文件为《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。此次政策的一个亮点是,对于高学历人才明确提及了支持购房的政策。文件规定,取得硕士研究生或高级职称及以上的在职职工申请公积金贷款的,最高贷款额度调整为80万元/人,160万元/户。该额度明显比普通工薪阶层等要高。

而8月12日一天,江苏又出现了3个政策放松的案例,即苏州、无锡和南京,进一步说明此类城市的政策“不解渴”,依然需要进一步松绑。1)苏州规定,在首套房3成首付的基础上,若已结清贷款,那么二套房首付比例将从5成变为3成;若未结清,则从8成下调为6成。2)无锡规定,二套房贷款方面,房贷已结清的可实行3成首付,反之则是5成首付。3)南京规定,在南京市区购置普通住房,若无住房、无贷款记录、或贷款已结清的,则可以执行3成首付政策。总结来说,此类城市此前已经有过一轮或多轮政策放松,当前继续在购房方面落实更加宽松的政策。

作为经济强省和楼市强省的江苏,其下辖五个城市密集放松政策,自然值得我们关注和研究。一方面,其说明当前房地产市场的压力还是比较大的,或者说房屋销售行情恢复的态势是弱于预期的,各地要继续放松政策、刺激交易需求,以做好下半年的房地产相关工作。另一方面,江苏此次政策也体现了各地政府主动作为的导向。各地密切跟踪和监测了房地产交易数据,政策出台不含糊、措施积极有力,体现了政策层为市场行情复苏保驾护航的导向。

而从全国层面看,江苏市场面临的此类压力,预计全国其他省市也都会面临。所以从这个角度看,各地要积极关注江苏此次动作,将下半年政策放松依然作为一项重要的工作去抓。尤其是基于房地产市场新情况和新问题,在上半年政策放松的基础上,出台更务实的、更有效的3.0版本政策。

当然我们也需要提醒,政策放松需要全力以赴,但不代表无条件和无原则。各地要密切关注微妙的、打擦边球的、隐晦的做法,防范在放松中乱了阵脚。这里可以举广东两市的例子。其中,近期广州再次传出“接力贷”卷土重来消息。相关调研发现,个别国有银行表示确实有接力贷业务,并表示“此业务之前停了,现在比较严格,需要通过具体的合作楼盘和中介公司才能办理”。而深圳近期某个住宅盘推出了“0首付”购三房的营销活动,不过推出活动不到半天,即被房管部门叫停。这两个例子至少说明,各地在政策放松过程中存在一些灰色地带,各地要密切做好监测和管控,防范一些违规操作滋生。唯有这样,政策松动步伐才会快而不乱,政策才能真正发挥解渴的效应,也才能支持房地产市场行情的复苏和提振。

文/上海易居房地产研究院总监严跃进

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