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贝壳徐涛:二手房市场正由底部徘徊向复苏阶段转化

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“当前‘断供’项目所涉及的开发商,大部分为贝壳前期认定的高风险开发商,公司已对其所涉及的应收账款进行足额坏账计提。”8月23日,在贝壳控股有限公司(简称“贝壳”)举办的2022年第二季度业绩会上,贝壳执行董事、CFO徐涛如是说。据徐涛透露,截至6月30日,贝壳累计坏账准备余额22.1亿元,目前识别出的高比例计提坏账的房企名单,已覆盖行业几乎全部高风险开发商,后续产生大额新增计提的风险很小。


房地产市场正由新房交易为主向二手房市场为主切换

在业绩会上,谈及第二季度二手房市场恢复情况,徐涛表示,今年第二季度,多地打开政策“工具箱”,积极出台利好政策,二手房市场率先受益,市场预期筑底反弹。虽然北京和上海在二季度受疫情影响较大,但从整体来看,大量前期观望的消费者正在入市,二手房市场交易量及流动性都出现明显修复。

对于下半年市场恢复的预期,徐涛表示,预计在宽松政策持续加码的支持下,市场信心平稳恢复,下半年“强二线”城市的二手房市场会迅速恢复至同比增长。此外,对于北京和上海,4月、5月受疫情影响较大,但市场韧性极强。6月,疫情得到控制后,交易量迅速回升。7月,北京和上海受益于疫情期间被延迟的需求释放。预计四季度起,北京和上海将进入健康平稳的交易量区间,合力带动全国二手房交易信心修复。

针对全国二手房市场修复的节奏,徐涛认为,我国房地产市场正由新房交易为主向二手房市场为主切换。“这一趋势在一些强二线城市越发明显,比如武汉二手房交易占比由2020年的约30%提升至2022年上半年的将近40%;郑州二手房交易占比由2020年的约28%提升至2022年上半年的将近38%。”

基于此,徐涛预计下半年二手房市场持续和更大范围内的恢复是确定的。“过去半年以来,二手房市场由底部徘徊向复苏阶段转化。本轮二手房市场走向全面修复,可能需要超过半年时间。根据贝壳研究院数据,7月,全国二手房市场已经实现同比增长。8月,虽然市场由于部分城市异常高温等原因出现调整,但预计后续二手房市场修复趋势不改。此外,若二线城市二手房房价在三季度将企稳,那么部分低能级城市二手房房价在年底也将企稳。”徐涛如是说。

加大对历史应收账款的催收和管理

谈及部分城市一些项目的“断供”现象对贝壳的影响,徐涛表示,“对贝壳没有直接影响,当前‘断供’项目所涉及的开发商,大部分为贝壳前期认定的高风险开发商,公司已对其所涉及的应收账款进行足额坏账计提。”

对于新房市场的状况,徐涛指出,新房市场暂时性的挑战,不会给贝壳的业务带来直接影响。相信政府部门能够妥善化解风险,保交楼、稳民生。近期,多地政府已经出台多项举措,保障交付,多个涉及“断供”的项目陆续复工。同时,新房市场的不确定性将会驱使一部分需求转移到二手房市场,而贝壳受益于在二手房市场更广泛的布局和强劲的竞争优势,能有效承接新房市场溢出的需求。贝壳也采取了切实的措施,不断加强行业地位,并最大限度发挥合作网络优势和数字化能力,以提高运营效率。

在新房坏账准备方面,徐涛表示,贝壳对新房应收计提了较充足的坏账准备。截至6月30日,贝壳累计坏账准备余额22.1亿元,已覆盖公司应收原值的31%。对41个高风险开发商,历史无抵押应收余额,按顶格的83%的比例,计提了坏账准备,累计金额13.2亿元;对次高风险的10余个开发商和项目的应收余额,按照49%的比例计提坏账准备,累计计提金额1.6亿元;同时,对风险较低的其他开发商按10%-20%的比例计提坏账准备。

“我们认为目前识别出的高比例计提坏账的房企名单,已覆盖行业几乎全部高风险开发商,后续产生大额新增计提的风险很小,公司在充分计提准备金的同时,也不断加大对历史应收账款的催收和管理。”徐涛表示,公司将通过各种综合举措,持续降低公司在新房业务回款上的风险。

新京报记者 张晓兰 封面图/企业提供

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