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【解读】三部门发布商业银行出具保函置换预售监管资金通知

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11月14日,银保监会等三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。保函制度相当于保证书制度,此次政策对于预售资金使用落实了更加宽松的政策,是第二支箭、金融16条后的第三项重磅政策。

以下为对2022年11月14日银保监会保函政策的点评

1、政策要点

此次政策出发点是明确的,即通过银行保函的制度,确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。

1)在银行保函置换资金方面,政策规定,保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系,此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模,这也意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度,其改善流动性的意义是积极和显著的。

2)此次政策明确,商业银行在出具保函置换预售监管资金时,要参照开发贷款授信标准,充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等,与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。这说明此次银行保函政策,主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业,而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

3)在资金使用方面,房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。这一点具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作,更多是明确要用于工程建设,而此次增加了新用途即偿还债务。

2、政策意义

此次政策是预售资金监管方面的明显放松政策,对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用。

1)此事其实回应了近期部分房企的抱怨。该抱怨是指,预售资金监管过严,进而出现了“资金拿不出”的问题,导致销售正常的企业也开始遇到流动性的问题。所以此次银保监会实际上对于预售资金政策做了调整,防范各地过严管控预售资金的使用。

2)银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可。过去此类做法是存在疑虑的,有些地方甚至不允许。此次银保监会的定调,有助于各地工作的开展。通过银行保函的方式来置换预售资金,减少了预售资金的沉淀,对于加快此类资金使用和周转有积极作用。

3)银行保函政策出台,其实有一个大背景,即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业总体是安全的,但若是资金面出问题,也容易产生新的房地产企业风险事件。所以和此前对民企担保发债的思路是高度一致的。

4)此次被置换出来的预售资金,在使用方面已有非常大的创新,通俗说“可以盖楼也可以还债”。而过去有些地方比较僵硬,只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务,有助于债务风险的更好化解。

政策原文:

一、允许商业银行按市场化、法治化原则,在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)规定开设预售资金监管账户,购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金,应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后,房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金,保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
三、监管额度内资金拨付使用时,预售资金监管账户开立行(以下简称监管账户行)应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行,出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金(拨付资金×保函置换预售监管资金的比例),保函金额相应下调,确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金,保函金额不得调整。
四、商业银行要合理确定保函期限,确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后,保函相应失效。
五、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时,要参照开发贷款授信标准,充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等,与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目,应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的,要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。
七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施,防范保函业务风险,按要求计提风险资本,提取风险准备。
八、房地产企业提供商业银行出具的保函,向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的,监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付,并等额减少账户管理额度。
九、在保函有效期内,如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款,出函银行应立即履约垫付,在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付,出函银行要及时向房地产企业采取追索措施,保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类,不得隐藏风险。
十、各地不得强制商业银行出具保函,不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。
十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足。
十二、各地要加强房地产企业管理,对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金,或在预售资金拨付后未及时补足差额资金,应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施,督促房地产企业纠正违规行为。

中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行有关部门负责人就相关问题回答了记者提问。

一、对保函的额度和期限有什么要求?

《通知》要求,保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时,保函金额相应下调,确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金,保函金额不得调整。此外,要求商业银行合理确定保函期限,确保与项目建设周期相匹配。

二、商业银行开具保函置换预售监管资金应符合什么要求?

《通知》规定,监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

三、如何使用保函?

房地产企业提供商业银行出具的保函,向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的,监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付,并等额减少账户管理额度。

四、商业银行应如何防范业务风险?

商业银行在出具保函置换预售监管资金时,要参照开发贷款授信标准,选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施,防范保函业务风险,按要求计提风险资本,提取风险准备。一旦出现垫付,出函银行要及时向房地产企业采取追索措施,保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类,不得隐藏风险。

五、房地产企业应履行什么责任?

房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足。(克而瑞青岛)

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