全青岛最火的别墅找到了！为什么青岛富豪都选这？

全青岛最火的别墅找到了！为什么青岛富豪都选这？

2022年即将落下帷幕，转眼间楼市又走过了一个春秋。

年末临近，各大榜单新鲜出炉，销售业绩排行榜、销售面积排行榜....都成为了楼市热门话题。

近日，青岛市2022年11月叠拼别墅销售榜单发布，西海岸灵山湾板块的十年纯墅区——万科·青岛小镇跃居TOP1，不禁引发笔者对于青岛别墅市场的思考。

数据来源：锐理数据http://www.reallydt.com

NO.1丨壹

为什么青岛富豪更偏爱有山有海的别墅？

美国《时代》周刊曾写道：“追寻高端住宅的过程，是一个城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物，也是一个城市走向发达、成熟的标志。”

其实，背后的逻辑有两点，一是城市发展过程中，高端客户会持续加速投资高端住宅，达到自身资产的保值增值，二是经济水平发展，人们改善需求被激发，部分终极改善群体更想拥有一个占天占地的大院子，即使宅在家也能满足一家人的互动以及对居住空间的需求。

实景示范区 实拍图

因此，作为大多数人心中的终极居住梦想，别墅产品一直备受层峯之士偏爱。对于真正的有钱人来说，只有“有天、有地、有庭院”的低密度城市别墅，才能满足他们对舒适居住体验和尊贵身份象征的追求。

实拍图

但是自2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，今后容积率低于1.2的用地批复将不再出现；加之今年5月青岛的加强版限墅令，要求城镇住宅用地容积率必须大于1.0。从供求关系来看，核心城区（主城四区+城阳+西海岸）的别墅市场供销比一路下滑，从2011年的2.5，到2022年上半年的0.3，已呈现严重供不应求的态势。墅居，濒临绝版。

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而在青岛，根据统计数据显示，2022年上半年，青岛千万级豪宅销售达到59亿元。其中从别墅类产品的销售数据来看，崂山和小珠山两大山海板块始终名列前茅，由此也印证了，位于青岛的财富人群，比起极不稳定的股票、基金及债券等投资品，他们更愿意把资金投入到固定资产，特别是位于主城核心区的山海院墅产品。

实景示范区 实拍图

NO.2丨贰

为什么西海岸成为了新的山海别墅热土？

在青岛，山海几乎是墅居项目的共性，但是真正做到居山瞰海，拥名山名海的项目却屈指可数，从青岛墅居版图来看，八大关是无可争议的山海豪宅发源地，之后随着政府东迁，豪宅市场沿海岸线一路向东，从市南到崂山，蔓延至石老人片区，这其中也只有崂山前海板块称得上是山海墅居贵地。

但随着崂山前海可开发的土地越来越少，房价越来越高，同样具备山海资源的西海岸新区强势崛起，小珠山下的山海别墅越来越热。

西海岸 实拍图

西海岸新区，作为第九个国家级新区，站位能级高、发展速度快，GDP总量和人口增速均为全青岛第一。“钱”和“人”作为房地产乃至城市发展的基石，是衡量区域发展前景的核心指标。在全球经济增速放缓和通胀压力下，买房时选择有潜力的区位尤其重要。

2022年5月25日，西海岸新区政务网发布《青岛西海岸新区海洋经济发展“十四五”规划》，重点发展七大产业链，打造海洋强省先行示范区，到2025年，海洋生产总值突破2800亿元，力争年均增长15%。

西海岸 实拍图

有高位规划加持，既有产业基础又有发展活力，未来自然可期。加上稀缺的山海景观资源，西海岸新区成为新的山海墅居热土可谓是天时地利人和。

NO.3丨叁

稀缺山海纯墅——持续冠销青岛的关键

此时，我们再来看西海岸最火的山海别墅大盘——万科·青岛小镇。在2020年全市别墅市场排行榜，就以5.68万㎡的网签面积排名前列；2022年6月六期云台首开，实现单日销售额1.5亿、去化率87%的好成绩；2022年11月，以单月网签金额6700万，再次斩获青岛叠拼别墅市场销售金额TOP1，十年热销，成为区域乃至全市当仁不让的传奇别墅大盘。

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如果你也对青岛小镇有一定了解或者听说过这个项目，你就不难发现，其实十年来小镇的热销密码就是两个词“稀缺”+“纯墅”。

一、稀缺的正是纯别墅的业态

据专业机构数据显示，2016年以来，青岛主城区一共成交了43宗1.2以下低容地块，低容地块的共性，就是具备打造豪宅的基因，也就是别墅产品，但素质又各不一样。

这里首先要明确一个概念，那就是“有别墅产品，也不一定能称得上纯别墅项目”。

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市面上别墅产品，最常见的是“高低配”设计——在容积率一定的情况下，通过高层与别墅的组合，实现高溢价产品的供应。这样的别墅被高层俯视、损失了私密性，并且业主圈层不纯粹，花了买别墅的钱，却享受不到应有的品质感和氛围感。

纯别墅项目才更接近豪宅的本质，那就是对稀缺资源的占有——不仅是你，还包括你的邻居。万科青岛小镇容积率仅约1.2，全区仅3/4层别墅产品，十年如一，是如假包换的纯别墅项目。

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二、 稀缺的是纯粹的高净值圈层

别墅产品总价门槛高，客户财富层级自然就高，纯别墅项目保证了业主圈层的纯粹与稀缺。这群高学历、高收入、高素质的客户形成的圈层效应，既能保证生活体验的品质感，也可大大提升人脉资源交互的便捷性。

六期云台首开热销的背后，“老带新”成交占比约49%，择友为邻已成为豪宅项目的大趋势。

小镇社群 实拍图

三、稀缺的是山海湖园皆揽的生态谧境

与传统山脚下的别墅不同，万科青岛小镇背依4A级景区小珠山，内拥约14万方天然湖泊，约41万方主题公园，南向距离灵山湾海边仅约2公里，山林湖海园环绕，隔离了凡尘喧嚣，纵情享受35平方公里天然氧吧带来的健康与惬意。

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四、 稀缺的是离尘不离城的城芯墅区

地铁：项目靠近地铁M6（在建）海港路站，可无缝接驳M1、M13号线，便利通达主城；

商业：两大商圈——唐岛湾商圈与影都商圈辐射范围内，便利通达海上嘉年华、永旺梦乐城、东方影都、融创Mall等大型商业体。

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五、 稀缺的是创新迭代的第五代叠墅

2022年，青岛小镇推出六期新品云台，建面约180-220㎡臻稀湖岸叠墅，建面约250-260㎡绝美湖畔联排，创新万科第五代叠墅，秉承四大传世墅区标准，落地12项精工标准：

1.电梯迭代：预留私家电梯井 层层停靠

2.空间迭代：约6.4米挑高 阔绰空间格局

3.双首层迭代：地上一层南向全明会客厅

4.墅质迭代：约270°宽景露台 约30㎡大阳台

5.户型迭代：仅上下两叠设计 更纯粹

6.结构迭代：现代简约建筑立面 窗墙比升级

7.趋光迭代：南向全明落地窗 系统窗设计

8.面宽迭代：单层最大约9米面宽 总面宽24米

9.卧室迭代：整层豪华主卧套房 阔绰4南卧

10.私密迭代：尊享电梯厅归家 独立入户

11.公摊更小：约10%超低公摊 空间更实用

12. 精工迭代：全面升级市政集中供暖

样板间 实拍图

产品的全新升级，与限购放开的政策相遇，供不应求可想而知。叠拼别墅销冠的荣誉也是实至名归，同时印证了“真正的豪宅是不愁卖的”的观点。

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目前正值万科双十二橙意大促，三标段清盘钜献，据案场消息，现有首付12万起捡漏双十二的重磅优惠，还有首付分期、到访好礼等多重惊喜，稀缺山海纯墅，虚位以待。

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