2022年青岛商品房签约 套数同比下滑11.3% 签约金额下滑至近五年最低

（2022年11月商品房供销价数据为11.1-11.29）

根据青岛锐理数据统计，2022年青岛商品房市场累计签约金额约2266亿元，同比下滑6.6%，处于2017年以来的最低点；累计签约面积约1531万㎡，同比下滑6.9%；累计签约套数126692套，同比下滑11.3%。从价格来看，2022年青岛市新建商品房的网签均价为14797元/㎡，同比小幅上涨0.3%。

楼市年底现翘尾行情，12月共签约新建商品房8818套，约108万㎡，销售总金额182亿元，签约套数、签约面积较上个月均出现明显上涨，其中销售金额增幅达到50.5%。受签约结构调整的影响，12月签约均价为16742元/㎡，环比上涨7.8%。

（2022年全年各区市成交情况）

从各区域成交情况来看，2022年青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸、胶州、城阳和即墨。数据显示，西海岸新区合计签约38521套、约444万㎡，占全市签约总面积的29%；城阳区签约19430套、约236万㎡，占全市签约总量的15.4%；随其后的是胶州和即墨，分别签约17498套、约212万㎡和15963套、约183万㎡，占比13.9%和11.9%。

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对于房地产市场而言，2022年无疑是政策转向的一年。

为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从需求端到供给端政策力度不断加大。全国各地也全面落实因城施策，各城市出台优化政策近千条，创历史同期新高。

金融政策更加宽松，2022年两次降准，三次下调LPR，刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。第三次下调是8月22日，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。

此外，央行还推出差别化信贷政策，5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

政策层面，以限购、限贷、限价、限售为主的“四限”政策松绑，成为主流。此外，值得注意的是，除了放松“四限”、减免契税之外，本轮政策宽松周期公积金新政也频频出招，超30城支持“一人买房全家帮”，全家公积金分担买房压力。

年末决策层更是连续表态：10月允许少量涉房企业在A股市场融资第一支箭释放，11月第二支箭释放，11月底金融16条，证监会5条，支持房地产市场的“三支箭”连发，极大的帮助优质房企们摆脱市场下行带来的危机，回归正常轨道；《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出“支持居民合理自住需求”；国务院副总理刘鹤明确提出“房地产是国民经济的支柱产业”；近日召开的中央经济工作会议明确提出，要确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，并提出要坚持”房子是用来住的，不是用来炒的“定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

青岛方面，自3月至今，限购、限售、信贷、公积金新政、土地端、契税等多方面政策持续宽松。12月5日翘首以盼的“商转公”也终于落地；政策也向多子女家庭倾斜，在限购区域内，本市户籍居民家庭限购2套住房，二孩、三孩家庭可增购1套住房，多子女家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款时，贷款额度可上浮20%。

整体来看，目前青岛涉及到限售、信贷、公积金、限购等方面的楼市新政，可谓“应出尽出”，但目前政策的核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，“房住不炒”仍是政策主基调，而楼市的分化亦将持续加剧。

根据锐理数据统计，全年青岛市辖区土拍分为4个批次进行，共计出让116宗地块，成交111宗，总占地面积约336万㎡，同比下滑35.6%，总建筑面积约741万㎡，同比下滑38.7%，成交总金额约441亿元，同比下滑19.6%，底价成交是主旋律。

值得注意的是，6月13日青岛市自然资源和规划局发布《促发展稳增长若干土地规划政策措施》，推出23条针对性强、含金量高、务实管用的政策措施，指出严格控制新增商住混合用地中商业用地比例，原则上控制在10%以内，这从源头上减轻非住宅商品房存量压力。

第一批次共出让住宅、商住用地16宗，李沧核心京口路地块开拍前被临时中止，其余15宗地成功出让，成交总建面83万㎡，成交总金额29.47亿元。

第二批次共27宗地块参与拍卖，市北捷能地块流拍，最后成交26宗，成交总建面195万㎡，成交总价105亿，华润、青铁竞得的绍兴路2宗地块有溢价。

第三批次出让33宗，市北、李沧3宗地块流拍（捷能地块、李沧碱厂片区2宗），最终成交30宗，总占地面积91万㎡，总建筑面积约211万㎡，其中出让面积200万㎡，成交总价164.45亿元，成交楼面均价8231元/㎡。其中李沧区占大头，成交总金额64.57亿元，占比近4成。

（2022年1-4批次土拍全图可添加文末二维码获取）

12月19-20日，青岛市2022年第四次住宅用地集中出让，供应40宗土地，总占地116万㎡，总建面252万㎡（含划拨），最终全部成交，总成交额142亿元，整体溢价率2.7%（李沧区1宗土地溢价1.8%、崂山区2宗土地溢价15%）。

从拿地房企来看，“央国平”背书公司的身影出现极为频繁，表现突出、成为拿地主力。

2022年1-12月新建商品房销售金额TOP20的开发商，合计总销售金额约1107亿，占青岛整个市场48.9%，近几个月占比维持较为稳定。其中本月销售金额突破百亿的房企仍是海信地产和融创中国两家房企。TOP10业绩均在50亿之上，上榜企业大部分为品牌房企，多个本土房企上榜，分别是：海信地产、融创中国、万科地产、中国金茂、和达集团、龙湖集团、君一控股、绿城集团、天一仁和、青特置业。

海信地产在青岛市场的领跑优势非常明显，比第二名的销售金额高出了21.7亿元，135.89亿元位居TOP1。海信君澜、海信依云小镇、海信璞悦等项目热销，其中海信君澜表现最为突出，签约金额高达53.63亿元，位居商品房榜单TOP1，单套房源签约总价在1010万元；海信依云小镇签约339套、约19.35亿元；海信璞悦签约9.14亿元，186套。

融创中国以签约114.19亿元位居第二位，融创中心、融创阿朵小镇、融创影都壹號等均取得较好成绩，单盘签约金额均在15亿以上，融创中心签约22.24亿；融创阿朵小镇签约19.01亿元；融创影都壹號签约15.72亿元、610套、约8.94万㎡。

万科地产多个楼盘热销，在其带动下签约总金额达到73.24亿元，位居第三位。森林公园、顺城万科海潮云起、城望云起等项目均有不俗的表现，其中森林公园最为突出，跻身商品住宅销售金额TOP10，共计签约18.54亿元；顺城万科海潮云起签约983套、约14.1亿元；城望云起签约13.02亿元。

《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。

从榜单来看，入榜的前10名房企权益销售金额均破40亿，权益销售金额破50亿的房企这个月达到6家：海信地产、融创中国、君一控股、和达集团、中国金茂、绿城集团。青岛1-12月权益销售榜TOP10的门槛为45.91亿元。

在2022年新建商品房开发商权益销售排行榜上，海信地产依然稳居TOP1，权益销售金额136.04亿元，是首个权益销售金额突破百亿的房企。海信地产基本采用独立开发模式，鲜有项目是合作开发。

融创中国权益销售金额100.81亿，排在第二位。腾讯双创小镇为合作开发，与合作方按照股权进行了拆分。

土储大户君一控股权益销售金额74.77亿元，继续位居第三位。

和达集团权益销售金额即将突破60亿元，58.34亿，和达智慧生态城、和达云辰、和达棠颂、和达北岸悦璋等项目表现突出。

中国金茂位居权益榜单第五位，权益总金额约54.5亿元。

2022年新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积673万㎡，占全市签约总面积的44%。

融创中国在融创中心、腾讯双创小镇等项目集中网签的带动下，签约面积稳居榜首，77.43万㎡，遥遥领先。

海信地产以签约55万㎡位居第二位，海信君澜、海信依云小镇、海信灵山湾是签约主力。

天一仁和财富中心、天一仁和珑樾尚璟、天一仁和云玺城等项目表现尤为突出，天一仁和签约面积推至高位，1-12月签约面积约53.18万㎡。

万科地产和龙湖集团以签约50.24万㎡和48.79万㎡紧随其后。万科地产开发的城望云起、顺城万科海潮云起单盘签约量分别是11.86万㎡和10.18万㎡；龙湖集团龙湖昱城、龙湖亿联春江天玺单盘网签量均在6万㎡以上。

楼市分化时代，剔除市场泡沫后，整个市场将重新回归到地段&产品力上。青岛楼市进入下半场，热门片区的个别楼盘强者恒强，反之弱者恒弱，项目之间的冷热不均越来越明显。在商品住宅销售榜单中，项目大部分是位于区域优质板块，且资源配套齐全的改善楼盘。

海信君澜以42.21亿元的销售金额问鼎2022年青岛商品住宅金额榜，共计签约531套、约8.76万㎡，套均总价1010万元。

银丰玖玺城以0.43亿的微弱差距排在第二位，共计签约41.78亿元，332套、约6.56万㎡。

大云谷金茂府以签约40.2亿元位居季军宝座，其中悦府签约609套、约8.71万㎡、28.82亿元。

佳源华府和鲁信海曙云霞分别以签约31.59亿元和24.43亿元位居4、5位。

2022年商品住宅销售总面积TOP10中，大云谷金茂府签约11.7万㎡，遥遥领先，位居榜首。

和达智慧生态城以签约9.95万㎡紧随其后；西海岸城望云起签约928套、约9.6万㎡，位居第三位；花样年碧云湾和碧水明珠分别签约9.16万㎡和9.04万㎡。

在经历了一系列跌宕起伏的2022年青岛楼市即将落下帷幕，2023年，我们又将一起继续见证青岛楼市风云，在此也祝各位新年快乐、幸福美满！

温馨提示：

1、统计时间为：2022年1月1日至2022年12月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。

4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。