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越秀地产:精益管理诠释高质量增长新样本

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今年上半年房地产市场缓慢复苏,房企业绩、融资、拿地等多方面呈现分化,从已披露中期业绩或业绩预告的上市公司中可见“强者恒强”的定律,越秀地产(00123.HK)等央国企交出了不错的成绩单。8月25日,越秀地产披露了2023年中期业绩报告,上半年累计合同销售金额为人民币836.3亿元,同比上升71.0%。在当前房地产行业调整之期,越秀地产通过精益管理驱动发展,实现中期业绩稳健增长和企业高质量发展。

业绩表现良好,实现有质量发展

8月底是上市房企中期业绩发布的重要时间节点,据不完全统计,已发布上半年业绩预告的房企中,录得亏损的占比超过六成。而从已经发布财报的房企来看,业绩表现不错的房企不多,越秀地产则是其中之一。

具体来看,越秀地产上半年累计合同销售金额为人民币836.3亿元,同比上升71.0%;实现营业收入约为人民币321亿元,同比上升2.6%;股东应占净利润人民币21.8亿元,同比上升27.5%;核心净利润人民币21.5亿元,同比上升0.8%。在房地产行业面临多重挑战的背景下,越秀地产业绩增长势头不减,可见其内功之深厚。

越秀地产内功的深厚还体现在多年来“三道红线”零踩线,全部指标维持“绿档”水平。财报数据显示,越秀地产上半年剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍。

TOD全国化布局深化,销售持续提升

近年来,TOD模式成为房地产行业中热度较高的一大新的开发趋势。克而瑞分析指出,TOD项目并不是轨道和物业的简单叠加,而更强调两者间的协调和融合性发展。同时它对于房企的综合协调能力、设计建造专业能力、多业态开发能力和持续运营能力等,都有着极高的要求。

越秀地产发挥前瞻投资眼光,早在2019年抢滩布局万亿TOD轨交资产蓝海,目前其TOD战略显效。上半年,越秀地产TOD项目销售表现良好,共实现合同销售金额约185.1亿元,同比上升53.3%,TOD项目销售金额占公司总销售金额的22.1%。越秀地产持续深化TOD业务全国化布局战略,在杭州新增星桥TOD项目,总建面48万平米,该项目是越秀地产走出广州的第二个TOD项目,也是其与杭州地铁的第二个战略合作项目。

截至2023年上半年,越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目(广州7个,杭州2个),TOD项目总土地储备约398万平米,占总土地储备的14.2%。值得一提的是,越秀地产的TOD全国化布局仍在持续推进。

北方区域公司为越秀地产走出广东第一站,于2009年首入烟台,2010年底布局沈阳,2012年底进驻青岛,2018年进驻济南,2021年5月以国企合作形式进驻首都北京,迈出“十四五”战略布局关键一步。

区域现已累计开发项目20余个,先后打造“天字系”“星汇系”“悦府系”等多种产品系列,积累了一定的客户口碑及行业知名度。

2023年相继在北京昌平区、石景山区实现优质项目增储,成功打开主城发展局面。后又相继斩获青岛崂山区张村河、北京海淀区四季青等优质热门地块,品牌声量进一步提升。

为进一步夯实重点城市深耕发展,区域持续拓宽重点城市关系网、积累优质合作伙伴,与众多标杆国、央企或平台公司建立了良好互信,以期开展深度合作,为城市发展建设贡献力量。同时积极开展代建业务研究,挖潜探索业务新领域,拓宽发展新赛道。

精益管理驱动发展,占据先行优势

如今,房地产行业以规模作为业绩导向的时代正在过去,未来房企驱动资产规模的增加和销售的增长,将更看重运营及服务航道的利润占比,包括项目设计、施工质量以及配套设施和服务等一系列的产品力的落地。从长期主义角度来看,未来房地产企业更需对组织做精益管理,进一步提质增效。

在行业还在讨论精益管理时候,越秀地产早已实施这一战略,以精益管理为驱动,以打造“好产品、好服务、好品牌和好团队”的四好企业战略为目标,坚持高质量稳健发展之路。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远认为,回归客户真实居住需求,拼产品、拼质量、拼品质是根本出路,也是唯一出路。

据了解,越秀地产在近年来推进实施了一系列体系性、系统性的能力提升计划,特别是产品标准化、精益建造、供应链管理等方面成效良好,打开了新局面。

产品标准化方面,越秀地产构建全周期产品运营体系,以“好产品”为理念,扎实推进客户研究、产品标准化、BIM系统、设计施工一体化建设,持续打造产品力。

精益建造方面,越秀地产在工程端引入“精益、高效、智慧、绿色”四大建造理念,发布了越秀地产新建造体系(SSCS2.0),推动建造标准及体系落地,形成设计施工一体化的品质管控“四步法则”,以精益建造体系和品质管控护航企业发展。

供应链管理方面,越秀地产已布局供应链数字化,上线了房地产领域首个国企供应链中台“越秀地产招采平台”,依托数字化手段实现供应链的精益化管理。

市场策略方面,越秀地产重点推动数字营销,坚持“一盘一策”的精准营销策略,提升数字化营销能力,利用好“越秀房宝”线上营销平台。今年上半年,越秀地产自有渠道成交比例显著提升,成本管控水平再上台阶。林昭远表示,越秀地产完成1320亿元的年度销售目标压力不大,因此不需要采用“降价走量”这类太猛的措施,公司会在保持现金流稳定的前提下完成既定目标,通过加大对市场的研判和‘一盘一销’的营销创新,做到“既要量、又要价”。

在业内人士看来,随着供需两端政策的加速释放,企业和居民对于行业的信心和市场的预期将逐步好转,经营稳健、债务结构良好、现金流充裕的房企容易得市场青睐。以精益管理改善经营效益,驱动企业高质量增长,是目前房地产企业能够穿越下行周期的重要途径。越秀地产管理层相信未来房地产市场会在政策红利支撑下实现企稳回升。

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