2025-05-27 10:26:09 来源: 网易房产青岛
山东
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上周，青岛市区才开始出真正"压箱底儿“的好地。
如果你打算在市区买改善房，时间等得起，那花五分钟时间，看完这篇文章。今年青岛土地成交极难，会倒逼市区供应向中间地带，也就是山东路、福州路-黑龙江路这条线上转移。如果把市区供分成从东到西三条线，过去两年主要是在西边的杭州路-四流路（四方）、东边的松岭路（张村河）两条线上供地。但更能满足改善需求客群的地段，还是集中在中间的山东路、福州路-黑龙江路这条线上。上月，青岛发布的楼市“12条”中，也提到：重点在沿海一线、城区核心优质地段打造高品质住宅项目。说明政府意识到，青岛供地难的问题之一是供需错配，必须调仓。今年，枯桃地块流拍，被自媒体炒成很大一件事，我认为枯桃地块无论位置还是产品，都非主流，不重要。重点来了，上周青岛接连两次发布供地信息，都在新都心，这才是真正“压箱底”的地块。5月22日（上周四），2025年青岛第四批次用地挂牌，首先端上桌的是福州北路商住地，这块地4月份刚调了控规。这个地块最大特点是在新都心核心，占据新城区内成熟地块，离凯德广场500来米，沿街各业态商业，应有尽有。离地铁站略远点，也就七八百米。对改善客来讲，地段无可挑剔。这个地块的住宅部分是3.38万平米，容积率2.5,并不高，可以做小高层+高层的组合。如果你预算在三四百万，嫌老四方太low，张村河太远，那就关注这个项目。5月25日（上周天），青岛市北新都心果品发出发布预申请公告，注意了不是挂牌公告。简单理解，开发商先提交承诺愿意支付的土地价格，政府据此确定楼面地价，再进行土拍。这样操作是因为成交难，防止流拍。据卓易数据的监测，这个地块2021年时商住比为5:5，容积率为3.3。之后一路优化，本次预告的为住宅地块，容积率为2.4。地块位于市北区黑龙江路以西、开平路以北（新都心片区SF0903-50地块），在远洋繁花里南面。建面6.6万㎡，社区规模够大，靠近地铁站。另外，更早上市的是新都心河西制厂地块，2023年土地成交，目前案名叫棠玥和境，城投是大股东，预计今年也会面市，面积在105-143平。它的开盘比前两个地块要早。据传，浮山后也会有新地块供应，要真是这样，那又是一块”压箱底“的地块。有这些项目顶着，相信未来两年，市区中间地带会有充足选择。所以说，上周，我们看到一个重大变化，青岛市区供地重回新都心、浮山后这样的中心地带。供应增加，引发一个问题，就是对现有改善盘项冲击，随之显现。比如在老四方的国信和悦，上周末售楼处开放，首开是119、143平的小高层产品。个人认为国信和悦是在错误的地块做了一个错误的产品，属于伪改善地段产品，但它确实命好，赶上市区小高层产品青黄不接的窗口期，显得稀缺。本来不想去看，但拗不过一个住新都心的朋友，非得让我陪他去看看，周末只好去了。我把周边图拍了，发给朋友看，人往高处走，你觉得呢？他也笑了。市区这种小高层，短期看着少，中介也会在这个当口以“产品稀缺”忽悠客户。但长期看，不少少。新都心两块地，容积率都在2.5以内，这将是趋势。而且就地段为看，国信和悦更是比不了。将来无论在一二手市场，都会对国信和悦形成价格压制。房子卖得时候抢手，买完就赔钱，这样的例子太多，要谨慎。另外，上周青岛自规局重磅发布了“土地新政10条”，对阳台、社区大堂等计容进一步放开，得房率提高这也是趋势，总之好房子会有的。
本文来源：网易房产青岛
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常万峰_qd01
