国信·和悦谁推荐你，拉黑谁

这个盘是老四方的国信和悦，所谓今年市区上市新盘。

只有一种人群可以买，就是住这项目周边三四百米，地缘改善。

除此之外，如果中介和你说，这是今年

市区唯一改善新盘、

小高、

低密、

得房率高、

好房型

用其中任何一个关键词忽悠你，建议你把对方拉黑。

地产人有句话，地买错了，一切都完了。

就是说，一旦买错地，产品什么样，项目都救不活，关键看客户智商。

从买房的角度也是，智商不过关，选错房子，一切完，钱没得快。

本文从市场数据、买房教训、地段三个维度罗列事实，给出风险提示，买不买你自己定。

一、市区小高层走在风险区域

中介只会说国信和悦是稀缺的小高层，但它不会告诉你，目前市区的小高层价格正运行在高风险区域。

我查了一下数据，把市区小高层新房数据中，崂山剔除，只看李沧和市北的小高层。因为从价格上，崂山与这两个区不是一类客群，你懂得。

目前，李沧的新房小高层可售房源是1414套，市北更少，只有381套，一共1795套。

关键亮红灯的数据是去化周期，只有7个月。

什么意思，就是说这1795套房源，只够卖7个月。

从专业角度看，去化周期8个月是条红线，每当市场去化周期低于8个月，房价都会虚高，开发商发现市场上房子少，定价会高。

近如2018年四五月间，青岛住宅的库存运行在最低值，去化周期就低于8个月，市场感受就是无房可卖。

所以，当中介会说小高层没房，稀缺、快买！

如果你会听的话，其实是提示风险。

你也许会问，开发商会了解这种市场情况吗？

开玩笑吧，人家动辄上亿的生意，竞品盘就那么几个，市场监测、分析，对买房心理的洞察，那还不如同看小白鼠。

对于去年、前年一直在卖的老盘，涨价都能看到，不会太离谱。

像国信和悦这种新盘，价格横空出来，没有参照系，没有市场验证，价格风险就不好说了。

现在新盘少，对国信和悦是市场空档，是个机会。对买房人来说，越是这样，越有风险。

我们看到，近期青岛市区在加速供地，地段位置也比这里好。所以，放长两三年的时间上看，市区不存在供应短缺，今后容积率2.5及以下供地也是大趋势。

二、这地段一直是改善客户的坑

中介只会说国信和悦是今年市区少有的改善盘，但不会告诉你，这地方一直是“改善客户的坑”。

如下图，杭州路、宣化路、金华路、瑞昌路几条主干道以及海岸线围成的区域，这几条主干道上的项目位置最好，但如灰色虚线，一旦往里缩二三百米的区域，基本是改善的深坑。

说一个体验，你是青岛人，在青岛住十几二十年，不会经过这里。只有碰巧走亲访友，才进去，City walk不会到这。

以国信和悦这个地段素质，在老四方都算最差的地段之一。别看离中车智汇港二期三四百米，但有天壤之别。

中车是整个片区改善，各种配套、城市形象重来，而且临主干道杭州路，同样产品比国信和悦高个三四千没问题。

国信和悦只是在老破小堆里，插了个项目。

1、规划上，非常罕见的南高北低，现在沙盘两栋玻璃体高层，我给加高，就这种压抑感，只是示意，具体高度自己查公布的规划公示。

说是买小高层，但小区南向两栋高层，把小区中心绿地的光全挡死了。

首开3号楼看着是楼王，其实和前面的高层楼间距只有39米，而且看前面楼的墙角。

史上最可怜的楼王，中心绿地长度只有40米多点。

2、送个没用的设备平台，还挡卧室的光。

这是所谓赠送的北面的设备平台，说是送了5平米，也就放个大白菜。离海不算远，冬天如果开敞，非常冷。

一般设备平台也就是在厨房、卫生间向外延伸，这个户型居然延伸到了书房（北卧），这个挑出来的部分，不实用不说，上层还挡下层卧室的光。

中介啥都懂，就是不说，为了卖房，现在市区新盘少，强推你。至于你和这项目匹不匹配，他是不管的，忽悠一个算一个，你得小心，不行就拉黑。

这篇够长，详细产品部分下次再写，可以私信问我，我小红书上简单写过一篇，也可以查。

来源：青房涛论 网友投稿（作者所表达的观点仅是其个人看法，并不反映或代表该网站或平台的立场或意见）