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细数2020青岛楼市成交曲线 地产人购房者都值得一看

2020-05-18 17:04:21 来源: 网易房产青岛 举报
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今年房地产市场怎么样,市场有所好转好转到什么程度,房价会不会降?置业顾问开始电话销售发传单是不是代表着市场特别不好……大众有很多问题,最关心的还是出手时机,是否会买贵。当购房者问这时候买房合不合适?话说笔者也很为难。今年情况特殊,很难一句话或者几个观点来预判是与否,在资金充足情况下仍鼓励首套房按需出手。具体还是来看数据,希望能够给大众提供一定的帮助。

(以下数据均为新建商品住宅成交数据,合作数据来源青岛锐理)

| 成交量持续攀升 房价趋于平稳

2020年1月-4月,青岛楼市新建商品住宅自新冠肺炎爆发后,成交套数在经历2月暴跌之后开始逐步回升,从月成交1500套开始上升至7663套,4月份的时候,青岛新建商品住宅成交套数突破万套,成交11086套,环比上涨44.67%。2月是疫情爆发时期,也是整个楼市最艰难的时期。


2020年青岛新建商品住宅月度成交走势图(来源:青岛锐理)
月度成交均价方面,在疫情爆发之后,开发商进行了市场价调整,推出优惠进行自救,政府推出人才购房政策和落户政策。随着各方政策落地,3月青岛新建商品住宅成交均价由2月的15059元/平方米收窄至14049元/平方米,下跌6.7%。4月份,青岛市新建商品住宅成交均价为14108元/平方米,进入相对稳定阶段。根据一线地产从业者调查(刚需盘为主),大多数一线地产从业者认为新房价格进入趋于平稳阶段,成交相对活跃,价格短期内不会大幅走低。
 在这里说明一下为什么选择一线地产从业者,主要是一个【专业成熟的】一线从业者最接近消费者,楼市一手信息掌握更全面广阔,专业触角、市场预判能力以及消费者心理掌控能力相对准确、直观。

|刚需改善仍是主力 先机者“破局重生”

区域成交方面,因市内四区房源稀缺,房价波动浮动较大,不具有代表性不做介绍(直接看图),重点看城阳 、高新区、西海岸、胶州、即墨。

从2020年2月-4月青岛新建商品住宅月度成交套数柱状图可以看出,前4个月对青岛楼市影响比较大的几个重点区域是区域西海岸(黄岛、胶南)、城阳(含高新区)、即墨、胶州,幅度最大的两个区域为西海岸和城阳两个区域。


2020年青岛新建商品住宅各区域月度成交走势图(来源:青岛锐理)
根据多方调查,西海岸、胶州、即墨成交在三月回升,主要因素还是开发商适当让利,前期累积客户在年后优惠政策攻势下购买,后期新客户看好时机出手。
细分来看,西海岸除了低价因素,大牌开发商第一时间随机应变也是促进成交因素之一,金地、金科、龙湖、碧桂园、融创等品牌开发商在疫情期间作出积极应对。城阳成交上涨的主要因素几乎众所周知——人才共有产权房,城阳区城府给力!
胶州成交一直比较可观,从2019年开始,成交量排名在区域排名前一直比较靠前,赶超即墨,低价一直是其成交的利器。三四月份成交量上涨主力因素和西海岸差不多,不同之处在于胶州不限购,售楼处开放之后,外地购房者入市,品牌开发商华润低价开盘,本地购房者再次出手。胶州,一个在胶东国际机场规划建设下进发的神奇县级市。

高新区和即墨不用多言,高新区是国家重点发展区域之一,一直发展的比较好,深受购房者喜爱,是成熟区西海岸之外刚需、投资购房者热点关注的另一个区域。成交客源主要来源蓄客和周边区域。即墨就像一块石头,任尔东西南北风,偶还是偶,那个坚挺的偶(备注:“偶”=“我”)。
  • 区域新建商品住宅成交数据参考见下图:


2020年青岛新建商品住宅区域成交数据(来源:青岛锐理)

| 同比之下,成交量整体日渐向好

区域月度成交量同比浮动方面,2020年2月至4月,市北区、李沧区、城阳区实现了完全正增长;新市北(原四方区)、崂山区、高新区、即墨区、胶州市、莱西市完全负增长;市南区、西海岸、平度市在后期实现了正增长。整体来看,青岛市新建商品住宅2月成交套数同比下降55.40%,3月份同比下降16.66%,4月份同比上涨22.23%,日渐向好。(1月同比下降32.25%)


2020年青岛新建商品住宅各区域月度成交套数同比走势图(来源:青岛锐理)

| 成交均价走势分化 区域性明显

区域月度成交均价方面,根据锐理数据统计,2020年2月至4月,青岛新建商品住宅成交均价除了市南、市北、崂山区环比上涨,其他区域都明显下调或者微幅下行现象。市南、崂山、市北在一定程度上代表着高房价,此间月度均价走势仍保持扬长而上。而在实际市场调查中,刚需改善楼盘优惠力度更大,价格优惠更明显。


2020年青岛新建商品住宅各区域月度成交均价走势图(来源:青岛锐理)

|低价走量 4月整体成交均价同比下降

照常情况,房价只会一年比较一年高,尤其青岛这个城市,房价相对更加稳定,但是2020年再次打破这个传奇。受疫情影响,2020年2月至4月,青岛新建商品住宅成交均价同比变化:市北、新市北(四方)、崂山、高新区、莱西市处于完全正增长状态;市南区、黄岛、平度市在4月份实现正增长;李沧区、城阳区、胶南市处于完全负增长状态;原胶南、即墨在4月份处于负增长。对比月度成交表,这些负增长区域均为成交走量大区。


2020年青岛新建商品住宅各区域月度成交均价同比走势图(来源:青岛锐理)

根据锐理数据统计,2020年青岛新建商品住宅各区域月度成交均价同比数据如下:


2020年青岛新建商品住宅各区域月度成交均价同比数据(来源:青岛锐理)

2020年月份青岛新建商品住宅成交均价同比上涨4.53%,3月份同比上涨3.36%,4月同比负增长1.16%。(Lily)

库粒 本文来源:网易房产青岛 责任编辑:赵麦丽_qd02
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